2025广东省物业管理条例实施细则

　　在不断进步的社会中，制度的应用愈加普遍，制度是指规范个体行为的规则或运作模式。那么，相关制度是如何制定的呢？以下是小编整理的广东省物业管理条例实施细则，欢迎大家分享。

广东省物业管理条例实施细则 〈一〉

　　按《征求意见稿》规定，今后物业的定价将分政府指导价和市场调节价两种模式确定。

　　保障性住房物业管理实行政府指导价，放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制;非保障性住房物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的'，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　物业有义务阻止业主私改住房

　　小区中业主私敲承重墙，私挖地下室等行为将得到遏制。《条例(征求意见稿)》中规定，业主大会、业主委员会及相关业主有可阻止业主损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;破坏或者擅自改变房屋外观;在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质;乱丢垃圾，高空抛物等行为。

　　业主饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物;发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风;法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

广东省物业管理条例实施细则 〈二〉

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

　　第三条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。

　　第四条县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。

　　物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

　　第二章前期物业管理

　　第五条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

　　第六条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

　　已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

　　街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第七条原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。

　　第八条城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

　　第九条住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

　　在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。

　　第十条新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。

　　第十一条物业管理用房应当按照下列标准配置：

　　〔一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋;没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。

　　市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。

　　第十二条物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主;出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

　　车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

　　车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

　　第十三条建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

　　第十四条住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

　　有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：

　　(一)投标人少于3人;

　　(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

　　第十五条鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

　　鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

　　第十六条分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。

　　物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

　　第三章业主及业主大会

　　第十七条房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。

　　在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

　　第十八条同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

　　符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

　　〔一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

　　业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十九条物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

　　第二十条业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

　　业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

　　建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

　　第二十一条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

　　首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

　　第二十二条业主委员会由业主大会选举产生。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　〔一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

　　〔二)业主大会决议;

　　〔三)管理规约和业主大会议事规则;

　　〔四)业主委员会委员名单。

　　业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。

　　第二十三条业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

　　业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

　　第二十四条业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。

　　业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

　　有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：

　　〔一)任职期限届满或者以书面方式提出辞职的;

　　〔二)因房屋权属变更，不再是业主的;

　　〔三)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的'档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会;拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作

　　第二十五条业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

　　有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：

　　〔一)经业主委员会决定或者20%以上的业主提议;

　　〔二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。

　　第二十六条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。

　　业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

　　第二十七条业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。

　　第二十八条业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

　　业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见;需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。

　　第四章物业管理服务

　　第二十九条物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

　　第三十条物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。

　　第三十一条业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。

　　第三十二条物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

　　物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

　　第三十三条从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

　　第三十四条业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：

　　〔一)物业服务事项;

　　〔二)物业服务质量及服务费用;

　　〔三)物业管理区域内秩序维护;

　　〔四)合同期限;

　　〔五)违约责任。

　　第三十五条物业服务主要包括下列事项：

　　〔一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　〔二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;

　　〔三)车辆停放管理;

　　〔四)物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护;

　　〔五)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　〔六)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;

　　〔七)物业服务档案和物业档案资料保管;

　　〔八)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

　　第三十六条物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。

　　制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。

　　业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。

　　第三十七条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

　　第三十八条物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

　　第三十九条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。

　　第四十条物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：

　　〔一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;

　　〔二)移交物业共用部位;

　　〔三)结清相关费用;

　　〔四)法律、法规、规章规定的其他事项。

　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

　　第四十一条建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：

　　〔一)业主委员会不依法履行职责;

　　〔二)业主委员会换届;

　　〔三)履行物业服务合同的重大争议;

　　〔四)物业服务企业变更交接;

　　〔五)其他需要协调解决的物业管理事项。

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　第五章物业的使用和维护

　　第四十二条在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

　　第四十三条业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

　　业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

　　第四十四条建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第四十五条建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

　　第四十六条业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

　　对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

　　第六章附则

　　第四十七条业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

广东省物业管理条例实施细则 〈三〉

　　开封市物业管理条例，即开封市物业管理办法，经20xx年8月13日市政府第30次常务会议通过，自20xx年10月1日起施行，下面是开封市物业管理办法的全文：

　　　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理服务活动，促进物业管理行业健康发展，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

　　本办法所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理服务的企业。

　　第四条 物业管理实行政府行政主管部门监督指导、业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制。

　　鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化方向发展。

　　第五条 市、县(区)人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制和物业管理责任目标管理工作制度。

　　第六条 市、县(区)房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　规划、城管、发改、公安、民政、环保、园林文物、安监、工商等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。

　　第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

　　社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　　　第二章业主、业主大会与业主委员会

　　第八条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

　　新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。

　　第九条 物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。

　　第十条 尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县、区房地产管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。

　　第十一条 一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会。

　　物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已满12个月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%，但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

　　第十二条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致意见，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十三条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

　　第十四条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的1/2。

　　筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于7日。

　　第十五条 筹备组成立后，应当做好下列工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

　　(三)登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当自成立之日起45日内，组织业主召开首次业主大会会议。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。

　　第十六条 建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。

　　建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。

　　第十七条 一个物业管理区域内业主在100人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开3日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

　　业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。

　　第十八条 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

　　第十九条 业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。

　　第二十条 管理规约应当约定下列主要内容：

　　(一)共有或者共用物业的使用、维护要求;

　　(二)物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配;

　　(三)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

　　(四)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;

　　(五)物业管理争议的处理方式;

　　(六)违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。

　　第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县、区房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

　　(一)业主委员会成立情况的书面报告;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会成员名单及基本情况;

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　第二十二条 业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。

　　无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。

　　换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起30日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　自新一届业主委员会备案之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第二十三条 业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。

　　业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

　　业主委员会任期届满，有20%以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。

　　第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　(一)利用职权谋私或者收受其他利益;

　　(二)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

　　(三)侵占业主财产或者损害业主利益;

　　(四)在本物业管理区域内的物业服务企业任职;

　　(五)法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。

　　第二十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。

　　业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：

　　(一)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(四)有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

　　(五)有严重侵害业主合法权益行为的;

　　(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。

　　业主委员会成员应当自成员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第二十六条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。

　　　　第三章前期物业管理

　　第二十七条 建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的，经物业所在地的县、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：

　　(一)现售商品房项目在现售前30完成;

　　(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。

　　第二十九条 建设单位在销售房屋之前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十条 建设单位在物业销售前应当将临时管理规约向买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，应当遵守临时管理规约(包含前期物业服务合同约定的内容)并予以书面承诺。

　　第三十一条 前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的`物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十二条 业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第三十三条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。

　　第三十四条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十五条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，物业管理用房的建筑面积不得少于60平方米。

　　建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。

　　物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用;任何单位和个人不得擅自改变其用途。

　　第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。

　　物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

　　　　第四章物业管理服务

　　第三十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，必须具备国家规定的资质条件。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。

　　第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照物业服务合同示范文本签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起30日内报县、区房地产管理部门备案。

　　第三十九条 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。

　　原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。

　　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十四条规定的资料。

　　第四十条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同;物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满2个月前在物业管理区域内公告全体业主。

　　业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

　　第四十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：

　　(一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范;

　　(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(三)确保消防等公共安全设施完好有效;

　　(四)建立各种突发事件的处理机制和应急预案;

　　(五)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议;

　　(六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

　　市、县(区)房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第四十二条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十三条 物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　物业服务收费实行政府指导价的，市、县(区)价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。

　　物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第四十四条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。

　　第四十五条 业主(包括物业已交付，但尚未居住的)应当根据物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费;逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。

　　第四十六条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

　　第四十八条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。

　　物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。

　　第四十九条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业、装饰装修等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第五十条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第五十一条 市、县(区)房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在10日内答复投诉人。街道办事处、乡(镇)人民政府和居民委员会应当配合县、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

　　　　第五章物业的使用、维护

　　第五十二条 物业的使用、维护应当遵守规划、住建、城管、环保、园林文物、公安、消防等有关法律、法规、规章的规定。

　　业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。

　　第五十三条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化(含绿地率和绿地面积)及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。

　　建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。

　　依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。

　　第五十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

　　第五十六条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。

　　经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十七条 物业管理区域内不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重和抗震结构;

　　(二)未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌;

　　(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、场地;

　　(五)侵占绿地、毁坏花草树木;

　　(六)乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物;

　　(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

　　(八)超过规定标准排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法规禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止;制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。

　　第五十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十条 专项维修资金余额不足首次归集总额30%的，应当续筹。续筹的比例和方式由业主大会决定，但续筹后的专项维修资金总额不得低于初次筹集的数额。

　　已售出但未建立住宅专项维修资金的房屋，由业主大会决定是否补建住宅专项维修资金，决定不补建的，其住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造由相关业主负责。

　　第六十一条 专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监管的原则。

　　专项维修资金收取、使用、管理的具体管理办法由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

　　第六十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　　　第六章法律责任

　　第六十三条 违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《物业管理条例》第五十七条之规定，由物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第六十四条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，依据《物业管理条例》第五十八条之规定，由房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十五条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，依据《物业管理条例》第五十九条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第六十六条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，依据《物业管理条例》第六十条之规定，由房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺诈手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十七条 违反本办法的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，依据《物业管理条例》第六十一条之规定，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十八条 违反本办法的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，依据《物业管理条例》第六十二条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十九条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，依据《物业管理条例》第六十三条之规定，由房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第七十条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，依据《物业管理条例》第六十四条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第七十一条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，依据《物业管理条例》第六十五条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第七十二条 违反本办法的规定，有以下行为之一的，依据《物业管理条例》第六十六条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第七十三条 违反本办法规定，各级房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务之便，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第七十四条 业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。

　　第七十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第七十六条 违反本办法的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚。

　　　　第七章附 则

　　第七十七条 物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由开封市住房和城乡建设局制定。

　　第七十八条 本办法自20xx年10月1日起施行。

广东省物业管理条例实施细则 〈四〉

　　1、园区内的花草、树木、园艺景观是美化点缀小区的设施，人人均有责任爱护，任何人请勿随意占用、践踏、攀摘或损坏花草、树木、景品。

　　2、业户请勿在树木上挂晒衣物，严禁在绿地上堆放垃圾、杂物及设置广告牌等，不得向花草树木泼洒污水或有害物质。

　　3、为维护园区园林的'整体设计风格，业户请勿利用公共绿地种植农作物或其它花木，请勿在阳台上搭接花架。

　　4、绿地水井系浇花养护之用，请勿随意开启，更不能利用其冲洗车辆或挪作他用。

　　5、小区水系内的水泵、电气、灯饰等请勿触摸，以免造成意外损伤

　　6、业户请自觉遵守《城市绿化管理条例》的规定及物业服务中心的规定，如造成公共区域草坪及绿化设施损坏者需按原价赔偿。

广东省物业管理条例实施细则 〈五〉

　　洛阳市物业管理条例，即洛阳市物业管理办法，经20xx年4月21日市政府第9次常务会议审议通过，自20xx年6月1日起施行。下面是洛阳市物业管理办法的全文：

　　第一条 为实施《河南省物业管理条例》(以下简称《省物业条例》)，规范物业管理行为，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　由房地产开发企业建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，应当逐步实行物业管理。

　　第三条 市房产管理部门负责全市物业管理的组织、协调、指导和监督工作。

　　县(市)、吉利区房产管理部门负责本辖区物业管理工作，接受市房产管理部门的业务指导和监督。

　　建设、规划、公安、工商、物价、园林、公用事业等部门按照各自职责，共同做好物业管理区域内的有关工作。

　　第四条 开发建设单位在新建物业时，应当建设物业管理配套设施，制定前期物业管理方案。前期物业管理方案应当报房产管理部门备案。物业建成后，房产管理部门应当对物业管理配套设施进行验收。

　　第五条 建设单位应当按物业总建筑面积2‰至4‰的比例提供业主自治监督和物业管理用房(最低不得少于50平方米)，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。

　　第六条 业主的权利和义务，业主大会及业主委员会的组成和职责，按《省物业条例》第二章的规定执行。

　　新建住宅区入住率未达到50%之前，由开发建设单位代行业主委员会的职责。

　　第七条 业主委员会应当自业主大会选举产生之日起30日内，持下列材料到房产管理部门办理登记备案手续：

　　(一)业主委员会名称、住所、所辖区域范围;

　　(二)业主委员会成员名单及有效身份证明;

　　(三)业主大会参加人员及选举情况;

　　(四)业主委员会章程。

　　房产管理部门应当在受理备案之日起15个工作日内完成审查工作，对符合《省物业条例》和本办法规定的，核发备案证书;对不符合《省物业条例》和本办法规定的，书面通知其依法重新选举。

　　第八条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交下列资料：

　　(一)物业管理区域规划图、竣工总平面图;

　　(二)单项工程建筑及结构、设备、绿化工程竣工图;

　　(三)地下管网竣工图;

　　(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;

　　(五)工程质量验收资料及质量保证协议;

　　(六)物业管理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明;

　　(七)房屋使用说明书和质量保证书;

　　(八)物业综合验收资料;

　　(九)其他应当移交的资料。

　　房产管理部门应当对移交工作进行监督、指导。

　　第九条 物业管理企业应当具备下列条件：

　　(一)有明确的章程和固定的办公场所;

　　(二)有健全的组织管理机构和管理制度，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员;

　　(三)有符合相应资质等级规定的注册资金;

　　(四)有符合国家规定的财务管理制度;

　　(五)有健全的房屋管理、养护、维修等物业管理措施。

　　第十条 实行物业管理企业资质认证制度和物业管理人员持证上岗制度。

　　具备第九条规定条件的物业管理企业，应当向房产管理部门申领《物业管理企业资质等级证书》，并依法办理登记注册手续。

　　本市以外的物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到市房产管理部门备案。

　　第十一条 首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。

　　业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。物业管理服务合同的内容应当符合《省物业条例》第三十三条的规定。

　　选聘物业管理企业，应当以公开招标方式为主，在房产管理部门指导下进行。在一个物业管理区域内，应当委托一个物业管理企业进行管理服务。

　　物业管理服务合同和前期物业管理服务协议，应当报房产管理部门备案。

　　第十二条 物业管理服务费的`收取及标准，按《省物业条例》第三十六条、第三十七条的规定执行。

　　物业管理企业可以为业主或者使用人提供物业管理服务合同约定以外的专项特约服务，服务费用由物业管理企业与业主或者使用人协商确定。

　　第十三条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暧、通讯等单位应当直接向每一位业主收取费用。

　　物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订代收合同，载明代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。

　　第十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。

　　业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，在扣除物业管理企业代办费用后，存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。

　　第十五条 建设单位未按规定提供物业管理服务用房的，由房产管理部门责令其限期补建。逾期未补建的，应当缴纳补建总价款，由业主委员会组织补建;按规划不能补建的，由建设单位与业主委员会协商以其他方式等价补偿，并可处以1万元以下罚款。

　　建设单位未按规定移交物业管理所需资料的，由房产管理部门责令其限期移交，并可处以20xx元以上5000元以下罚款。

　　第十六条 业主、使用人违法装修房屋以及有其他损害公用设施、设备行为的，物业管理企业应当及时制止，并向有关主管部门举报。建设、规划、房产等主管部门可以依法对违法行为人予以行政处罚。

　　业主、使用人未按期缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以书面通知其限期缴纳，并可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，合同另有约定的从其约定;经催收仍不缴纳的，物业管理企业也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第十七条 物业管理企业违反《省物业条例》和本办法规定，有下列行为之一的，业主委员会可按合同约定追究其违约责任，房产管理部门可对其予以警告、责令限期改正、降低其资质等级、直至吊销资质证书，并可处以20xx元以上1万元以下的罚款：

　　(一)对房屋及其共用部位和设施、设备维修不及时的;

　　(二)管理制度不健全，管理混乱的;

　　(三)擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地，以及改变房地产和公用设施用途的;

　　(四)不履行物业管理服务合同及法律、法规、规章规定义务的;

　　(五)未取得物业管理企业资质证书或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的。

　　第十八条 业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时，可以通过协商解决或者申请房产管理部门进行调解，也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　当事人对房产管理部门的具体行政行为不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出具体行政行为的房产管理部门申请人民法院强制执行。

　　第十九条 房产管理部门及其工作人员未按《省物业条例》和本办法履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究主管人员和其他有关人员的行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十条本办法自20xx年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府发布的《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。

广东省物业管理条例实施细则 〈六〉

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业合法权益，改善生活和工作环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本市住宅物业与非住宅物业管理及相关监督管理活动适用本办法。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市房产行政主管部门对本市的物业管理活动进行管理、监督和指导。

　　县(市)、区房产行政主管部门对本辖区内的物业管理活动进行管理、监督和指导。

　　城乡建设、城乡规划、财政、物价监管、民政、公安、城市执法、环卫、环保、工商、质监等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。

　　街道办事处、乡(镇)政府应当建立物业管理联席会议制度，协助房产行政主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。

　　第四条 鼓励依法成立物业管理行业协会。物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定并监督实施物业服务规范，督促物业服务企业诚信经营和服务，促进行业健康发展。

　　第二章 物业管理区域和物业服务用房

　　第五条 物业管理区域由物业所在地房产行政主管部门会同街道办事处或者乡(镇)政府，根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会意见。

　　分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，一般应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　第六条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。物业服务用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

　　物业服务用房标准为：建筑面积5万平方米以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供;建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的2‰提供;超过20万平方米，超出部分按照1‰提供。高档社区物业服务用房比例可适度调增。非住宅区物业服务用房由双方协商确定物业服务用房面积。

　　物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、暖、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。

　　第七条 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当向房产行政主管部门提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的，不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。

　　市、县(市)房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。

　　第三章 业主、业主大会和业主委员会

　　第八条 房屋的所有权人为业主。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)政府要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关文件资料。

　　符合成立业主大会条件的，县(市)、区房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡(镇)政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡(镇)政府代表担任。

　　第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　第十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(五)具有一定的组织能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)政府办理备案手续：

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　第四章 前期物业管理

　　第十四条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第十五条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第十六条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第十七条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

　　(二)共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

　　(三)共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施及物业服务用房等。

　　第十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第十九条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之前发生的物业服务费，由建设单位承担。销售房屋交付买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

　　物业买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告物业买受人接受交付的期限结束次日起计算。

　　建设单位销售房屋时不得与物业买受人约定减免物业服务费。

　　第二十条 前期物业服务合同有效期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，应当书面报告物业所在地房产行政主管部门和街道办事处或乡(镇)政府，并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月准备时间，但业主同意物业服务企业退出物业管理区域的除外。

　　双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。

　　第二十一条 前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十二条 建设单位交付住宅物业时，应当向物业买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向物业所在地建设行政主管部门申请使用建设工程保修抵押金。

　　物业保修期满，物业所在地建设行政主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求房产行政主管部门的意见。

　　第五章 物业管理服务

　　第二十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当约定下列主要内容：

　　(一)物业服务项目及其内容、服务标准;

　　(二)物业服务费用的标准、收取办法及计费方式;

　　(三)双方权利义务;

　　(四)违约责任;

　　(五)合同期限;

　　(六)合同争议及纠纷的解决办法。

　　物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。

　　第二十四条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书和管理人员职业资格证书。

　　第二十五条 物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

　　第二十六条 物业服务收费实行政府指导价的，由市、县(市)政府价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，提出本城市物业服务基准价格及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业服务企业根据经批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，根据服务内容和质量由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第二十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以物业空置、房屋质量存在问题和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交物业服务费。

　　业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

　　第二十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十九条 物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的.，应当提前3个月书面告知业主委员会。

　　物业服务合同期限届满后，业主大会未作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方。

　　物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务终止后10日内，按照规定办理移交手续。

　　第三十条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和本办法第十八条规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第三十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十二条业主、物业使用人在物业管理区域内不得有下列行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构;

　　(二)侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备;

　　(三)擅自改变物业规划用途;

　　(四)违反规定饲养家禽、宠物;

　　(五)违反规定摆摊设点、占道经营;

　　(六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

　　(七)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

　　(八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

　　(九)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;

　　(十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正;拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第三十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。

　　第三十四条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

　　第三十五条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

　　住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

　　(一)装饰装修工程的实施内容;

　　(二)装饰装修工程的实施期限;

　　(三)允许施工的时间;

　　(四)废弃物的清运与处置;

　　(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

　　(六)禁止行为和注意事项;

　　(七)管理服务费用;

　　(八)违约责任;

　　(九)其他需要约定的事项。

　　第三十六条 物业服务企业应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。

　　工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人正常通行，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对于严重影响消防通道的车辆，由物业服务企业上报公安机关消防机构依法清理。

　　第三十七条物业维修、更新、改造的费用，依照下列规定承担：

　　(一)专有部分所需费用，由拥有该部分的业主自行承担。

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担;

　　(三)物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。

　　(四)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和更新改造费用由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

　　第三十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第三十九条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第四十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第七章 罚 则

　　第四十一条 违反本办法规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。

　　第四十二条 违反本办法规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第四十三条 违反本办法规定，已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按照要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地县(市)、区房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)政府有权责令建设单位限期改正。

　　第四十四条 违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。

　　第四十五条 违反本办法规定，建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由物业所在地房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

　　第四十六条 违反本办法规定，不移交有关资料的，由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。

　　第四十七条 违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由房产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第四十八条 违反本办法规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第四十九条 违反本办法规定，装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由市、县(市)房产行政主管部门责令改正，处500元以上1000元以下罚款。

　　第五十条 违反本办法规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第八章 附 则

　　第五十一条 本办法如与上级规定相抵触，按照上级规定执行。

　　第五十二条 本办法自20xx年7月1日起施行。

广东省物业管理条例实施细则 〈七〉

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本条例所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

　　本条例所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。

　　第三条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第四条 物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、科学化管理。

　　第五条 市、县(市)、区人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制。

　　第六条 市、县(市)、上街区房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　区(不含上街区)房地产管理部门按照本条例规定的权限，负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

　　城市规划、建设、市政、园林绿化、城市管理行政执法、价格、民政、公安、环境保护、安全生产监督管理、工商行政等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。

　　第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。

　　居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第八条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

　　新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。

　　第九条 物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。

　　第十条 已建成物业，其管理区域已经形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。

　　尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。

　　第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。

　　物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

　　第十二条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

　　第十三条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。

　　筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于七日。

　　筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

　　第十四条 筹备组成立后，应当做好下列工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

　　(三)登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当自成立之日起四十五日内，组织业主召开首次业主大会会议。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。

　　第十五条 建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。

　　建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。

　　第十六条 一个物业管理区域内业主在一百人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

　　业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。

　　第十七条 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

　　第十八条 业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。

　　第十九条 管理规约应当约定下列主要内容：

　　(一)共有或者共用物业的使用、维护要求;

　　(二)物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配;

　　(三)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

　　(四)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;

　　(五)物业管理争议的处理方式;

　　(六)违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。

　　第二十条 业主委员会成员人数由三人以上单数组成，最高不超过十一人。每届任期三年。

　　第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县(市)、区房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

　　(一)业主委员会成立情况的书面报告;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会成员名单及基本情况;

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　第二十二条 业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。

　　无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。

　　换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　自新一届业主委员会备案之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第二十三条 业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。

　　业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

　　业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。

　　第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　(一)利用职权谋私或者收受其他利益;

　　(二)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

　　(三)侵占业主财产或者损害业主利益;

　　(四)在本物业管理区域内的物业服务企业任职;

　　(五)法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。

　　第二十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。

　　业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：

　　(一)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(二)连续三次无故缺席业主委员会会议的;

　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(四)有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

　　(五)有严重侵害业主合法权益行为的;

　　(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。

　　业主委员会成员应当自成员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

　　第二十六条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县(市)、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

　　第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：

　　(一)现售商品房项目在现售前三十日完成;

　　(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。

　　第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。

　　第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。

　　建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。

　　业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。

　　第三十一条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房;二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。

　　建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。

　　物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用;任何单位和个人不得擅自改变其用途。

　　第三十二条 建设单位应当保证交付业主使用的`物业达到合同约定的交付使用条件。

　　未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。

　　第三十三条 建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。

　　物业管理交接验收的具体办法，由市人民政府另行制定。

　　第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

　　建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。

　　物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十五条 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县(市)、区房地产管理部门备案。

　　业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

　　第三十六条 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。

　　原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。

　　第三十七条 物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同;物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。

　　业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。

　　第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：

　　(一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范;

　　(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(三)确保消防等公共安全设施完好有效;

　　(四)建立各种突发事件的处理机制和应急预案;

　　(五)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议;

　　(六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

　　市、县(市)、区房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。

　　第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费;逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

　　第四十条 物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。

　　物业服务收费实行政府指导价的，市、县(市)、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。

　　物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第四十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。

　　第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十三条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。

　　第四十四条 住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。

　　物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。

　　第四十五条 市、县(市)、区房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在十日内答复投诉人。街道办事处、乡(镇)人民政府和居民委员会应当配合市、县(市)、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

　　第五章 物业的使用、维护和专项维修资金

　　第四十六条 物业的使用、维护应当遵守城市规划、建设、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规、规章的规定。

　　业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。

　　第四十七条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化(含绿地率和绿地面积)及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。

　　建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。

　　依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。

　　第四十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　第四十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

　　第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。

　　经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十一条 物业管理区域内不得有下列行为：

　　(一)损坏房屋承重和抗震结构;

　　(二)未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌;

　　(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、场地;

　　(五)侵占绿地、毁坏花草树木;

　　(六)乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物;

　　(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

　　(八)超过规定标准排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法规禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止;制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。

　　第五十二条 新建物业、公有出售房屋和拆迁安置中调换房屋的业主，应当在办理产权登记前按照有关规定交纳专项维修资金。

　　本条例施行前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集总额百分之五十的，由业主委员会根据业主大会的决定收交或续筹。收交或续筹的比例和方式由业主大会决定。

　　第五十三条 专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。

　　专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

　　第六章 法律责任

　　第五十四条 违反本条例第五十一条第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。

　　前款规定的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚权区域内的，由城市管理行政执法机关行使;其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。

　　第五十五条 违反本条例第三十六条第二款规定，原物业服务企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业服务企业强行接管的，由县(市)、区房地产管理部门责令限期改正;逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。

　　第五十六条 物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定擅自撤离的，由县(市)、区房地产管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下罚款;情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。

　　第五十七条 违反本条例的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚。

　　第五十八条 业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。

　　第七章 附 则

　　第五十九条 市人民政府可以就物业服务企业资质、物业服务项目招投标、物业服务收费等，根据国家、省有关规定，分别制定具体管理办法。

　　第六十条 物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市房地产管理部门制订。

　　第六十一条 本条例自20xx年3月1日起施行。

广东省物业管理条例实施细则 〈八〉

　　为规范小区管理，为业主带给优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。

　　　　一、管理目标

　　物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、带给优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的'物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。

　　　　二、管理原则

　　为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

　　（一）服务第一、管理从严的原则

　　“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，带给优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

　　（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

　　在日常管理中，要充分发挥两个用心性，即物业管理公司的用心性和业主使用人的用心性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，透过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同建立礼貌的办公环境。

　　（三）物管为主、多种经营的原则

　　在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。

　　　　三、管理方法

　　（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化推荐，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；

　　（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；

　　（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，用心培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；

　　（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；

　　（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

　　（六）依照市场化、企业化的运作方式，带给全方位服务，开展多元化经营。

广东省物业管理条例实施细则 〈九〉