一、注意事项
1、申论考试是对应试者提出问题、分析问题、解决问题的能力和文字表达能力的测试。
2、作答参考时限，阅读材料40分钟，答卷110分钟。
3、仔细阅读给定资料，按照后面提出的申论要求依次作答。
二、资料
1、在中央政府抑制地产投资过热及房价过快增长的宏观调控政策下，2005年房地产市场出现了明显降温的成效，其主要表现在三大方面：
一是全国房地产投资增幅显著回落，六年来第一次降至20%以下，2005年全国完成房地产投资总额为15759.3亿元，同比增长19.8%，比上年同期回落8.3个百分点，三大类房地产投资增长全面回落，住房、办公楼和商业营业用房投资分别增长21.9%、13.4%和16.0%，分别比上年同期回落6.8 个、14.9个和15.4个百分点；二是东部过热地区房地产降温更为明明，2005年东部地区房地产投资仅增长14.0%，比上年同期大幅回落13.9个百分点，中部地区也有所降温，其中上海、北京、浙江等重点房地产地区增长仅为10%左右或仅有微幅增长，分别增长6.1%、3.5%和12.3%，比上年同期分别回落24.3个、19个和19.9个百分点；三是房价增幅趋于日落，国家统计局公布的平均商品住宅销售价格同比增长7.5%,比上年回落1.9个百分点，其中上海和杭州等热点城市出现房价持续下降，同比增幅大幅回落。
令人担心的是，去年下半年以来北京、广东房地产销售明显过热，房价大幅攀升，大有代替上海、浙江带动新一轮房地产过热的苗头。
2、目前有三股强大的力量可能使正在进行的房地产调控夭折：
首先是金融机构有一股前新未有的投资冲动，多个数据可以反映这种冲动，即一季度房地产资金中，国内贷款大幅扩张，同比增长48.5%，比2005年一季度快36.4个百分点，比2004年一季度最热时期的增幅还快17.8个百分点。第二股力量是地方政府。多数地方把房地产作为支柱产业，经济增长速度不能放慢，也就是投资不能慢，投资不能慢主要是房地产不能慢，因为房地产是地方财政和多种城市经营动作的“摇钱树”。
第三股力量是投机资金的大量存在。现在许多人非常关注外汇储备和居民储蓄的快速增长，但增长最快的是游资（国内和国际），这些游资现模非常大，而且与其他几股力量结合，将会对房地产等市场造成巨大的冲击。
3、2000年以来，商品房及商品住宅平均销售价格涨幅突破了两位数，2004年分别为14.4%和 15.2%.。东部地区房价涨幅最高，而且有进一步上升趋势。全国部分大中城市房价上涨过快，比如上海、杭州，平均房价涨幅连续两三年超过15%以上。而且，房价上涨过快现象呈现蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿涨地区向中、西部地区扩展。与此同时，商品房销售价格上涨带动了二手房交易价格上涨。
目前房地产的需求不是较变为阶段性、结构性的需求过度扩张。2005年全国商品房住宅竣工面积仅占销售面积的73%,东部和部分中心城市成为突出，上海销售面积已经连续四年大于竣工面积。有些地方拆迁规模反弹所带来的被动性住房需求上升，也加剧了供求矛盾，进一步促进房价上升。有13个省市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。
非住宅开发比例偏大，空置面积上升。中低价格位、中小套商品住宅供应比例偏低。2005年一季度，部分城市100平米/套以上的占总量的60-70%，个别城市高达87%。2004年全国经济适用房住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资比重由6.1%下降到4.6%，有些地区甚至停止了经济适用房的建设。
4、5月17日，******总理主持召开国务院常务会议，提出促进房地产业健康发展的6条措施，即“国六条”：
（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让税收政策，有区别地适度调整政策，引导和调节住房要求，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减轻被动性住房要求过快增长。
（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
（五）加快城镇租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
5、过去几年，各地建筑材料价格都出现了上涨的情况，装饰装修用材料的价格上涨均超过了10%。根据房地产的一般经验，一个项目的开发成本，基础建筑材料成本就占整个建筑成本的70%左右。比如，某楼盘建筑材料成本为2500元/平主米，那么建筑材料成本就几乎接近2000元/平方米。而建材价格上涨了20%，除开建筑行为大批量采购的价格优惠大约5%，建筑成本就只能增加12%，这个幅度如果不加到房价中，变化是很大的。
建材涨价，严重影响了各地房产开发速度，其中对于中小发展商业说，受伤最深。目前很多中小楼盘的开发商和建筑商之间的合约，都是要求建筑商以一定价钱包工包料的，建材上涨幅度如此之高，如果按照原来的开发速度，建筑商的利润无疑将被大大削弱。建材价格上涨引起建筑成本上升，势必导致房价全面上升趋势。
6、据2005年6月7日刊登了对谢家瑾的。谢家瑾指出，从需求情况看，房价雪崩下降在全国范围内不大可能出现，但非正常上涨的势头会得到遏制。这次出台的政策的确增加了投机的成本，但不会影响普通居民购买自住的普通商品房。炒房的泡沫消退后，市场会趋于平衡，改善性住房需求也会更理性。而投机性购房需求的下降，是这次调控的主要目标。
13、房地产业的持续高温令开征房地产税的讨论成为关注焦点。2005年3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进地产税改革。从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。
14、2005年6月1日之后，随着各地政府关于房地产政策的出台，“房地产新政”的走向，成为政府、房地产企业及民众十分关注的问题。我国社会学者易宪容认为，政府要调控房地产市场，只能通过对房地产市场供求关系来改变市场对住房的需求，通过市场需求来影响房地产市场价格。所以，无论是“稳定房价”还是“调控房价”，都是对宏观调控的一种误读。更何况这次房地产新政基本上都是一些微观手段，如禁止房地产炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等，这些手段是政府规范房地产市场的基本职能，不能算是对房地产市场的宏观调控。
因此，政府对房地产市场的宏观调控，主要是调整房地产市场的供求关系，因为房价是通过房地产供求关系变化来调整的。
三、申论要求
1、请根据材料概括目前房地产业存在的主要问题。概述文字要简明扼要，不超过200字。（20分）
2、我国政府此轮对房地产业进行宏观调控已经有两年之久，下面是社会各界对此问题的一些理解，请根据给定材料，指出哪些理解是不正确的，并说明理由。要求：只说明你认为不正确的观点的理由；如果在正确的观点下面作答，此题将倒扣分；每条说明理由的字数不超过150字。（30分）
A、目前我国部分地区房价过高，中低价位商品房的比重太低是一个重要原因，政府、开发商和“炒房者”也都有很大责任。
B、我国政府对房地产业进行宏观调控，是因为某些地区房价过高，房地产业泡沫已经产生，调控的目的就是要让过高的房价降下来。
C、从官方公布的2005年各地的房价走势看，我国此次对房地产业进行宏观调控初步取得了成效。
D、调控房地产业是经济问题、社会问题、更是政治问题，所以调控措施主要应该使用行政的手段，并辅之以经济的、法律的方法。
E、增加消费者在房地产保有和交易环节的税费，将是我国政府未来规范房地产业的一个重要方向。
3、假如你是政府价格主管部门的工作人员，请以“我对政府稳定房价问题的思考”为题，写一篇1200字左右的文章。要求：观点明确、条理清晰、联系实际、有针对性。（50分）
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