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2018年司法考试案例分析：前期物业合同未涉及业主，房屋交付后物业费由谁支付
【案情】
2006年，某房地产建筑开发公司(下称“房产公司”)开发了一个小区。2009年1月，房产公司与某物业管理有限公司(下称“物业公司”)签订《前期物业管理服务合同》(下称“前期物业合同”)，委托物业公司负责所开发的小区的前期物业管理。合同第五条约定，“本合同期限自2009年1月1日至业主委员会成立时止。”第八条约定，“托管费用选择包干制，按照物业管理范围和物业管理事项每月托管费5800元，在每月初由房产公司支付给物业公司。”合同签订后，物业公司按照合同约定为小区提供物业服务，房产公司也按照合同约定支付了2009年1月至2012年1月的物业费，但自2012年2月起一直拖欠物业费。2010年6月，小区房屋已交付给业主。2014年1月，房产公司向物业公司支付物业费5万元。2017年7月，物业公司诉至法院，要求房产公司支付物业费及违约金等。
【分歧】
本案中，前期物业合同未涉及业主，房屋交付后，物业费由谁支付，存在两种不同的意见：
第一种意见认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称“物业纠纷司法解释”)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，房屋交付后，物业费就应由业主支付给物业公司。
第二种意见认为，房产公司与物业公司签订的前期物业合同是双方真实意思表示，对双方具有约束力。该合同约定物业费实行包干制，由房产公司直接支付给物业公司，合同期限截至业主委员会成立时止，并未约定房屋交付后由业主向物业公司交纳物业费。物业纠纷司法解释的上述规定并不能取代双方的意思自治。因此，本案中，房屋交付后的物业费仍应由房产公司支付给物业公司。
【评析】
笔者同意第二种意见，理由如下：
1.前期物业合同关于物业费由房产公司直接支付的约定是双方真实意思表示，对双方具有约束力
合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。此条规定了合同相对性原则。合同相对性原则要求合同双方依照合同约定履行自己的义务。当然，在符合条件的情况下，合同双方可以突破合同相对性原则，为第三人赋予合同权利或设定合同义务。
2.本案并不具备突破合同相对性原则的条件
本案属于物业纠纷，涉及建筑单位、物业公司、业主三方当事人。在物业合同中，建筑单位与物业公司约定房屋交付后物业费由业主支付，根据合同相对性原则，该约定本应取得业主的同意后才能对业主产生法律约束力，但由于物业服务的特殊性，以及根据“谁受益谁负担”的原则，物业纠纷司法解释才直接赋予建筑单位与物业公司的上述约定对业主的法律约束力，而不论业主是否同意。但应该明确的是，在前期物业合同中，为业主设定支付物业费义务的是建筑单位与物业公司的约定，此约定是突破合同相对性原则的条件，最高法院的司法解释只是赋予了该条件以法律约束力，并不能代替该条件，即最高法院的司法解释不能代替合同双方的意思自治。在本案中，房产公司与物业公司约定物业费由房产公司支付，并未约定物业费由业主支付，因此并不具备突破合同相对性原则的条件。
3.房产公司在签订前期物业合同时未尽到注意义务，应承担相应的不利后果
建设单位在与物业公司签订前期物业合同时，应对房屋交付后物业费的支付主体、支付标准、支付方式等进行约定。本案中，房产公司在签订前期物业合同时，对房屋交付后物业费的支付未作约定，导致房屋交付后其仍需承担支付物业费的义务。而且在2010年6月房屋交付完毕后，2014年1月房产公司还向物业公司支付了物业费，这进一步证明了房产公司在签订前期物业合同时约定由其支付物业费是其真实的意思表示。房产公司作为从事房产开发的专业公司，未尽到合理的注意义务，理应自行承担相应的不利后果。
(作者单位：江西省德兴市人民法院)
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