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2018年司法考试案例分析：转租期限超过承租人剩余租赁期限部分是否有效?
2015年11月，我将自己名下的一套房屋出租给张某，并与其签订房屋租赁合同，租期两年。承租后不久，张某经我同意将该承租房屋转租给李某，但并未告知我转租期限。如今该房屋租赁合同即将到期，我表示不再与张某续租并要求次承租人李某在租赁合同到期时搬离，但李某以自己和张某的租赁期未到为由拒绝搬离，请问：转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分是否有效，若次承租人李某拒绝腾房，我如何维护自身合法权益?
读者：金女士
律师解答：
我国《合同法》第224条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
根据上述规定和您的描述，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分应属于约定无效，若次承租人拒绝腾房，您可向法院提起诉讼请求次承租人李某腾房并有权向其主张逾期腾房的占有使用费。
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