三、综合题
1、甲股份有限公司(以下简称甲公司)为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17%，不考虑除增值税以外的其他税费。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲公司有关房地产的相关业务资料如下：
(1)2011年12月，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于每年年末结清。办公大楼的原价为2 450万元，累计折旧为160万元。租赁期开始日为2011年12月31日。该项投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。
(2)与该办公大楼同类的房地产在转换日的公允价值为2 500万元，2012年年末的公允价值为2 600万元。
(3)2013年1月1日，甲公司与乙公司达成协议，甲公司以该项办公大楼与乙公司持有的一项交易目的的股票投资和一批库存商品交换。在交换日，该项办公楼的公允价值为2 550万元;乙公司持有的交易目的的股权投资的公允价值为1 100万元，乙公司用于交换的库存商品的不含税计税价格为900万元，其包含增值税的公允价值为1 053万元，乙公司另支付银行存款397万元(包含补价550万元，以及增值税进项税额153万元)，假定该交换具有商业实质。甲公司将换入的股权投资作为可供出售金融资产持有，将换入的商品作为库存商品管理。
<1> 、自用办公大楼转为投资性房地产是否影响收益，并说明原因;若影响，计算收益影响金额。
<2> 、计算2013年1月1日发生的非货币性资产交换对损益的影响额。
参考答案
一、单项选择题
1、【正确答案】A
【答案解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本。
2、【正确答案】C
【答案解析】本题分录是：
借：投资性房地产 2500
累计折旧 50
固定资产减值准备 150
贷：固定资产 2500
投资性房地产累计折旧 50
投资性房地产减值准备 150
3、【正确答案】D
【答案解析】企业以经营方式租入建筑物再转租给其他单位或个人的，由于企业对经营租入的建筑物不拥有产权，该建筑物不属于企业的资产，不能确认为投资性房地产。
4、【正确答案】D
【答案解析】选项D，投资性房地产是企业用于赚取租金或资本增值的房产和地产。
5、
<1>、【正确答案】A
【答案解析】按准则规定，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
<2>、【正确答案】B
6、
<1>、【正确答案】B
【答案解析】投资性房地产改良期间，不应计提折旧，故2011装修完成时投资性房地产的账面价值=1000-1000/(20×12)×(4×12-5)+200=1020.8(万元)。
<2>、【正确答案】D
【答案解析】2011年投资性房地产影响损益的金额=1000/20/2+100+(1020.8-24.83)/18/12=129.61(万元)
<3>、【正确答案】C
【答案解析】企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将“投资性房地产”科目转入“投资性房地产——在建”中去。
7、
<1>、【正确答案】D
【答案解析】选项A，店铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本;选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算;选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造的办公楼的成本。
<2>、【正确答案】A
【答案解析】甲公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租，那么出租之前是作为存货核算的，出租后是用成本模式进行后续计量，所以2011年计提折旧的时间就应该是11个月，所以折旧金额=9000/50×11/12=165(万元)。
<3>、【正确答案】D
【答案解析】选项A，存货的金额应该是0;选项B，在建工程的金额=(资料2)3500万元;选项C，固定资产金额应该是0;选项D，投资性房地产的金额=(资料1)9000-9000/50×11/12+(资料3)(4500-300+1500)=14535(万元)。
8、
<1>、【正确答案】C
【答案解析】投资性房地产持有期间对损益的影响总额=15+20+15-5+35=80(万元)
<2>、【正确答案】A
【答案解析】2010年1月1日该项投资性房地产的处置净损益=820-815+15-15+30(转换时确认的资本公积)=35(万元)
<3>、【正确答案】D
【答案解析】2009年末，该项投资性房地产公允价值下降5(820-815)万元，租金收入15万元，因此，2009年度该项投资性房地产对利润的影响=15-5=10(万元)。
<4>、【正确答案】B
【答案解析】闲置建筑物转为投资性房地产的时点是董事会批准相关议案时。
<5>、【正确答案】C
【答案解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不需要计提折旧。
9、
<1>、【正确答案】B
【答案解析】自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。
<2>、【正确答案】C
【答案解析】因出售办公楼而应确认损益的金额=2800-2640+[2400-(3200-2100)]=1460(万元)，具体的核算如下：
自用转为投资性房地产时，
借：投资性房地产 2400
累计折旧 2100
贷：固定资产 3200
资本公积——其他资本公积 1300
对外出售时，
借：其他业务成本 2640
贷：投资性房地产 2640
借：银行存款 2800
贷：其他业务收入 2800
借：资本公积——其他资本公积 1300
贷：其他业务成本 1300
借：公允价值变动损益 (2640-2400)240
贷：其他业务成本 240
(此分录属于损益一增一减，整体看不影响处置损益，因此不需要考虑)
10、
<1>、【正确答案】C
【答案解析】因出售办公楼而应确认损益的金额=2800-2640+[2400-(3200-2100)]=1460(万元)，具体的核算如下：
自用转为投资性房地产时，
借：投资性房地产2400
累计折旧2100
贷：固定资产3200
资本公积-其他资本公积1300
对外出售时，
借：其他业务成本2640
贷：投资性房地产2640
借：银行存款2800
贷：其他业务收入2800
借：资本公积-其他资本公积1300
贷：其他业务成本1300
借：公允价值变动损益240(2640-2400)
贷：其他业务成本240
(此分录属于损益一增一减，整体看不影响处置损益，因此不需要考虑)
<2>、【正确答案】B
【答案解析】本题涉及的是闲置办公楼，闲置办公楼用于经营出租，转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。
11、
<1>、【正确答案】C
【答案解析】选项C，不属于会计政策变更，具体的核算需要进一步区分投资性房地产采用公允价值模式还是成本模式。
<2>、【正确答案】D
【答案解析】2011年1月1日，甲公司在由成本模式转为公允价值模式时，应作为政策变更，账务处理如下：
借：投资性房地产——成本 3000
——公允价值变动200
投资性房地产累计折旧 300
贷：投资性房地产 3000
盈余公积 50
利润分配——未分配利润 450
12、
<1>、【正确答案】A
【答案解析】处置时影响损益的金额=其他业务收入510-其他业务成本500-公允价值变动损益10=0(万元)。
<2>、【正确答案】C
【答案解析】企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入其他业务成本科目。
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