公务员考试公共基础知识：抵押权

　　1.“先租后抵”。“订立抵押合同前”抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即抵押权人拍卖、变卖抵押物后，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人应法定承受原租赁合同(见例1)。

　　例1甲将自己的房屋出租给乙，租期5年。半年后，甲将房屋抵押给丙，并办理了抵押登记。1 年后，因丙行使抵押权拍卖该房屋，被丁购得。①此例属于“先租后抵”，故适用买卖不破租赁。②丁应法定承受该租赁合同，就是原租赁合同的内容维持不变，自动将出租人变更为丁。

　　2.“先抵后租”。分两种情况：(1)若抵押权已经登记，则不再适用买卖不破租赁(见例2)。(2)若抵押权未登记(当然仅限于动产)，仍适用买卖不破租赁(见例3)。

　　例2甲将自己的汽车抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车出租给丙，租期5 年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购得。①此例属于“先抵后租”因抵押权已经登记，不适用买卖不破租赁。②甲虽未经抵押权人乙的同意，但甲、丙间的租赁合同有效(因为《物权法》第191条规定，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物)。

　　例3甲将自己的汽车抵押给乙，但未办理抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车出租给丙，租期 5年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购得。①此例属于“先抵后租”因乙的抵押权未登记，故仍适用买卖不破租赁。②新的所有权人丁应法定承受该租赁合同。