美国投资房产

　　在美国买房是需要缴纳税的，那么如何合理避税呢?这个问题也是很多人需要考虑的，下面由留学群小编告诉你吧，一起来看看，希望对各位有所帮助。

　　初级避税

　　我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。以前很多客户问我，怎样合理避税?因为投资美国房产，需要交纳所得税的。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资，集中起来都非常大，不牛的早滚蛋了。通过我们的研究，得出：

　　对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：

　　1. 房子的地税(房产税)，保险费

　　2. 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费

　　3. 房子的维修费

　　4. 房东到美国来往的机票，餐旅费

　　5. 房地产公司的管理费

　　6. 房地产经纪的中介费

　　7. 寻找租客的广告费

　　8. 自己未成年孩子的抚养费

　　中级避税

　　对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：

　　1. 您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用

　　2. 美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。(就算是您请的清洁工，保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内)

　　3. 为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税

　　4. 以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

　　5. 您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。

　　6. 您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税

　　7. 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税。

　　8. 您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

　　以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。

　　高级避税

　　这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效：

　　为了能解释的最通俗易懂，我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓，同时为了让解释明了，我省略您买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于我的举例数字。

　　举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。 这时候您有2个选择：

　　A. 您就这么一...

　　美国作为房产投资热门国家，大家在美国买房有哪些注意事项呢，对于美国买房的一些条件也要有所了解吧，还有就是一些误区了，和留学群小编一起来看美国投资房产必看经验。

　　切勿急躁

　　在看房产广告之前，想清楚自己的购房目的是什么。

　　是为了稳定的租金收入？是要翻新然后再出售？是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚这些问题十分重要。巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。”

　　购房时就考虑出手房产

　　在敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后谁会是下个买家。

　　1、如果下个买家是投资者，你的卖点是什么。

　　2、如果下个买家是游客，他们可能变化不定，旅游市场到时可能会饱和。

　　3、如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，但他们喜欢安全整洁的教育房。

　　了解买方中介

　　买家总是大量研究房产，但是很少研究卖方中介。

　　除了客户查询号，每家中介的登记号码都能查到。所有的推广房产的海外中介都必须提供公司、银行和会计查询号。

　　不要有顾虑，因为大部分中介听到你问这些信息都会认为你是诚心购房的，他们很乐意告诉你这些信息。

　　详细了解社区

　　这一点很重要。登陆zipdatamaps.com来查询当地人口、家庭收入。登陆city-data.com查询犯罪率和其他房产和业务信息。登陆trulia.com查询当地租金和房产出售价格（仅供参考，并非100%精确）。

　　如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。

　　如无法亲自置办这些资料，可以请专家代劳，这点费用不能省。

　　要有独立检验报道

　　很有可能房产外观不错，社区环境也很好，但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮、烧水壶是否损坏等等。这些问题一旦忽视，日后需要花费大量资金来修复。

　　这些检验安排起来十分方便，且价格不贵，250~300美元。只有预定之后才能进行检验，检验必须在押金期之内完成。

　　尊重租客，但是要对租客严格要求

　　好的业主要让租客满意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的话业主要有回应，这样便于解决问题。

　　如果租客要求修缮房屋，请不要拒绝或拖延，否则将费时费力。要准备好这笔修缮的费用，记录好所有的花销。

　　不纵容租客拖延交租。从第一天起就严格要求租客按时交租，如果租客不守租房合约，就毫不留情赶走他。

　　尽量选择好房产

　　在社区环境优美、房产价位适中的情况下，尽量选择好的房产。

　　如果高层的二卧公寓附送面积或带大阳台，那么就要选这样的。如果之前的业主为地板和厨房花费了很多，那么卖家开出的额外费用低于之前投入的前提下，买家可以接受。

　　如...

　　至少有30%的美国亿万富豪是从房地产中产生的，很多人认为这是创造财富的最好办法。对于有志于美国房地产事业的朋友们，和留学群小编一起来看看美国投资房产如何获得高收益。

　　(一)开始不宜做大

　　如果你从来没有投资过房地产，那么最好从小笔投资开始，而且不要用自己的钱。没有哪位成功的商人会说：“我的第一笔交易是我最好的。” 您必须学习如何阅读地产合约，建立诸如如律师和房地产经纪人的专家网，并开发出良好的市场预见性。这些都来自于经验。

　　可以找到一些便宜的物业，如单户住宅、多单元公寓或商业物业，翻新后转卖。

　　(二)理想不宜太小

　　如果手中没钱，您可能很容易会放弃房地产业务。其实，在房地产交易中，最重要的是具体的交易如何，而不是你有多少钱。

　　如果你手中有5万美元，并想做20万美元的交易，你就不能购买四个单位以下的建筑。因为每个单位每月只能生产1,000美元或2,000美元的收益。而且您可能会花掉数千美元对这些单位维修，然后才能出租。这个数学并不困难：您得不到足够的回报。

　　所以，你必须从16个单位开始才能做大，不要少买。没有16个单位，你就不能有足够的钱请一位经理，那样，你的全部注意力都会放到财产上。要想得到16个单位以上的地产，您就需要懂得如何使用其他人的钱，同时学习如何销售。

　　(三)了解宏观经济情况，最好找一位导师

　　尽管房地产交易看起来很容易，但是最有利可图的机会却很难让人知道的，你要学会善于发现和创造机会。

　　经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低，这些都是房地产获利的最佳时机。

　　消费者的信心和强劲的经济会使买家感觉“现在是购买的好时机”;低利率允许买家购买更多的房屋;低库存水平可制造买家的投标战争。以上这些都会为投资者出售其翻转的房屋带来很好的契机。

　　(四)先学习，再赚钱

　　在把钱投出之前，教育自己!信息量很重要。

　　持有资产同样是通过房地产建立财富的好方法。那些主要城市的周边地区虽然污染，但是住房资源有限，租房的需求量不断增加。这些不起眼的房屋的租金，可以让您拥有一个小型企业，还可以偿还您的抵押贷款。

　　不要吹嘘你的预算。大多数项目都有挣有亏，它只是业务的一部分;对那些意想不到的事情要保持警惕;保持资金的平衡以增加回报并降低风险。

　　从一个项目开始，规划调整，然后再买。继续努力，直到建立一个坚实的商业基础。

　　教育自己，创造价值，和经纪人谈话，打电话给承包商，查看开放房屋，参加聚会。

　　学习!当你准备好了，勇敢地敲开那道门!最好的交易是不出售的，去找到它!

　　(五)从今天开始

　　1)购买低收入财产，通常为35, 000美元到55, 000美元。成本低，收益率一致。将管理交给第三方公司，收取月租金，保证年收益率为8%至10%。如果您每年购买两到三个这样的物业，您将在十年内拥有20到30的投资组合。

　　2)如果你可以自己修理，做一个“居住兼转卖”。买一个需要修理的房子，住上一两年，然后转...

　　过去几年的美国房产市场复苏带来了很多区域大幅的房价上涨，从长期投资的角度来看，目前是进入美国住宅市场的难得时机。和留学群小编一起来看看美国投资房产要考虑的几个因素。

　　1、在美国买房首先要将购房款转移到海外帐户

　　对于中国买主来说，美国买房资金不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。

　　2、看上美国房子后，该怎么出价

　　美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

　　3、永久产权不表示要拥有一辈子

　　众所周知，美国房产是永久性的，根据历年平均统计,美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。

　　美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

　　4、美国房产出租不难

　　西雅图等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。

　　美国房产市场是很公开透明，而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。

　　5、在美国买房，不要为了砍价而挑毛病。

　　许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较後，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

　　当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

　　6、不要要求卖家送家具

　　在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。

　　7、投资美国房产只看租金回报率吗

　　投资美国房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

　　通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域，由於这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对...

　　选购自住房应该考虑到自己在该地段居住是否合适——至少在可见的几年里。因为你要居住在这里一个较长的时间，所以下列因素是必须要考虑的。和留学群小编一起来看看美国投资房产要考虑的问题。

　　1、这个地段在硬件上你很喜欢。比如说，购物是否方便，乘TTC是否方便，停车与开车是否方便，上高速是否容易，上班是否方便等等。

　　2、这个社区适合的软环境。同是中国人，相法也是因人而异的。比如说，有的人喜欢当地人多的，有的人喜欢中国人多的，有的人喜欢多民族的。要看看附近的邻居是不是大体在一个水平上的，这样大家会有比较多的共同语言。这样周围的人就会谈得来，生活的软环境会比较好，对自身和孩子的心理上也是大有帮助的。

　　3、很多中国家长是先决定小孩要上的学校，再决定买房子的。这样的话，要确保小孩上学方便，否则会给家里带来不便。

　　4、这个房子你要喜欢，房子的类型，布局，前后院等，各人的审美角度不同，结果也就不一样。但是同样的房子，会让有些人住着很舒适，有些人感觉到不舒服。迷信一点就会说，与风水与关。

　　既然是自住房，增值方面就不需要去考虑得太多的。下面列举几点供大家参考：

　　1、不要太考虑增值而去住一个你不喜欢的地方。

　　2、不要太考虑市场的增值。市场的变化很难预测，连美国政府都无法预测。如果买的不是心仪的房子，跌下去不舍得卖，涨上去卖掉再买自己喜欢的房子，很多时候，这种房子也一样涨上去了，那这种卧薪尝胆有啥意义呢?

　　3、只要房子住得舒服，跌下去也值,反正是自住，不需要买卖，而且政府的税少了。房子的最佳买入时机连牛顿爱因斯坦都算不出来。自住房子下跌对美国人的影响确实很大，只是因为他们用房屋抵押贷款后产生的问题。

　　至于投资房，因为自已不住，反而是简单了。

　　1、购入时机。房价的趋势很难分析，其实连政府和银行都无法确定地预测。但是市场的大方向是由供需关系决定的。比如说，当人们认为石油的产旦的总储量有问题，而中国等发展所带来的需求增加时，石油的价格就上来了。同样像加拿大这样一个移民国家，移民的新增量还是可以乐观预期的。所以一些资源有限而优势明显的市区地段、大学附近地段，仍然是投资中比较坚定的一块。

　　2、投资房不要买期望值太高的地段，因为该地段的成长空间已经被过度期待并提前支取了。这些事情在若干年的发生在两个高速公路地段附近，404的DonMills 和400的Jane。后来，这个在的地段的房价很难复苏。

　　3、投资房要买价值示被发现或估计还不够充分的，如新地铁沿线等。或者换言之，市场低估的地段，灯火阑珊处的佳人。需要注意的是，与中国不同的是，加拿大的土地供应并不紧张，所以千万不要图便宜而在不太可能成为热门居住地区具未来居住概念的郊区买房投资，有些地区的低价将会一直存在。

　　4、如要以房养房的，则需要考虑出租是否顺利。这个时候，校区房、交通便利就成为十分重要的指标。

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　　美国投资房产政策

　　众所周知，自美国从经济危机中复苏后，当年崩溃的房地产市场也变成了复苏的亮点，受全球房产投资者的青睐。留学群小编为大家介绍十条在美国投资房产的建议，希望对您的美国房产投资与置业有所帮助。

　　1、制订组合一个财务计划，以确保是否真的能够负担买房的费用。在购房前，必须要对自己的经济有所了解，这样可以避免在购房后有可能会使自己陷入其他的财务问题。

　　2、做一位理性买家。即使在网上被房子漂亮的照片吸引，也不会一时冲动直接预约卖家看房并打算购买。应实地实地考察，并对房屋周围的生活设施有一定了解。当然，没有什么比跟房屋附近的邻居们聊天更能了解房屋的详情了。

　　3、找一位经纪人。一个优秀的买方经纪人能够帮助买家处理买房过程中遇到的一切问题，为买家提供最符合需要的房屋信息。此外，当买家看中心仪的房子，经纪人还会帮买家准备以保护买家为前提的各种合同，允许买家在一段时间内对房屋进行检查或是对社区进行调查，使买家在这段时间内能合法的退出合同而无须承担任何法律风险。在交易中出现问题，经纪人会代表买家与卖方交涉，最大限度地保护买家的利益。另外，按照美国卖房的交易规则是由卖主支付买卖双方的佣金，经纪人为买家的服务是免费的。

　　4、报价合理。房屋的报价应该基于在过去六个月内这一区域销售的房屋价格、房屋的大小、房屋的保养程度等因素而定。且该报价应该还包括屋主能为购买该房屋所付出的价格，以及在检查过程中出现任何不可预见的费用等。

　　5、聘请一位房地产律师。房产交易过程牵涉到许多法律细节，需要专业人员的帮助。美国有50个州，每个州的法律不同，各州的房地产法更是不尽相同。为了确保国人的利益在美国购房流程中的每一步都能获得维护，应聘请一位当地优秀的房地产律师。

　　6、获得美国按揭贷款的预先资格。美国申请房贷的流程与国内大抵相似，主要是：选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。预先合格审核有助于买家了解自己是否有资格贷款，以及可以贷多少款。这个步骤同时也帮买家了解放贷机构是否愿意提供贷款。

　　7、对房屋进行评估。在房产买卖过程中，贷款银行会派出贷款银行，对交易的房产做出正确评估，评估报告将决定银行最终批出多少贷款。

　　8、在完成交易之前核对住房和城市发展部的声明文件。政府文件提供了关于有关各方的基本细节以及大量的数字。难免会出现一些错误，这也就是为什么让你核对该声明并确认一切是正确的至关重要的。

　　9、过户前要预约验房。过户前验房的主要目的是确信买家所要买的房屋条件与买家最后敲定要买的质量基本一致，包括约定修理部分的完成。水、电、气管道电路系统，安全监视系统，白蚁测试处理管线等都是验房的重点。建议买家在验房前，先列出拟检项目，验房时逐一过目、测试，发现问题，及时与经纪人沟通，尽量把问题目标制成图像作品。

　　10、购买房屋业主保险。在美国买房，除非买家用现金，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险(homeowner insurance or hazard insurance)，主要保赔火灾对房屋造成的损失，以及其它原因对房屋或个人财产造成的损失，或客人甚至路人发生的意外。

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　　美国房产税根据不同的州而异。美国房产税务咨询人员会尽力为外国购买者减少税负。那么美国投资房产如何收税，和留学群小编一起来看看吧。

　　1. 美国房产租赁税

　　所有的房产租赁收入必须在当地缴纳租赁税。标准税率是租赁收入的30%。租赁税如果计划好,可以很低,因为有不菲的抵押补助和勘查费可以抵消.

　　2. 美国房产资产所得税

　　根据情况而变。但如果资产拥有权超过1年，税率大约在8% 到15%之间。

　　3. 美国房产销售税

　　大多数美国州不收取买卖房产销售税。但有36个州对被评估的房产收取1%到5%之间的不动产转移税

　　4. 美国房产继承税

　　在转移房产时，需要收取礼物税和房产税。不管是活着还是死亡。联邦税和州税都需要缴纳。每个州的税收可能很不同， 主要取决该州在死亡时的房产是如何缴税的。

　　5. 美国房产抵押税

　　大多数州，当房产以抵押形式购买时，基于抵押金额，会有一个文件形式的票据。举例来说，佛罗里达州，每100美金的抵押，比例是0.002%。 因此，如果您有10万美金的抵押贷款，需要支付350美金票据和200美金的非固定税。 然而，如果用现金购买房产，则不用交这两种税。

　　6. 美国房产地税

　　美国房地税是在房产所在的那个州或县支付。房地税金额各地不同。在2006年，10个州决定减免房地税。

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　　美国投资房产政策

　　美国投资房产如何降低风险

　　美国投资房产的租金收入如何报税

　　在房地产市场上，一个成功的投资者与一个还没有开始就已经失败的人区别在哪里呢?区别就是：聪明的投资者总是抱最好的希望，做最坏的打算。而无知的、想一夜致富的投机者往往会购买旧房产，然後认为它总是会涨价。和留学群小编一起来看看美国投资房产如何降低风险。

　　当市场疲软时，这两种不同类型的投资者会发生什麽呢?做好准备的美国房产投资者会继续其房地产投资之旅，而没有准备的投资者通常会陷入资金困境。

　　利率问题

　　几年来，银行利率一直处於历史低点，但这样低的利率水平可能不会持续太长的时间。

　　精明的美国房产投资者知道低利率不会永远持续下去，所以，他们不会像无知的投资者那依赖低利率贷款，而会采取一些作法，许多人会将贷款的一部分锁定在固定利率上。他们也会以更高的利率计算还贷数额，并确保他们在长期持有房产的过程中，无论利率如何变化都有缓冲余地。

　　市场过热问题

　　住房价格在过去几年中已达到新高峰的地区，一些新手投资者仍热衷於进入这些市场，以期分一杯羹。新手投资者在市场高峰期入市往往意味着他们将会为自己的房产付出代价。由於资金的限制，他们往往需要藉贷更多的抵押贷款，而这会影响他们未来的投资。可以在当地居民可支配收入高於平均水平的地区购买投资属性的房地产，从而最大限度地减少风险。这样做即使将来利率上升时，你也不太可能受到抵押贷款的还贷压力。

　　策略问题

　　新手投资者往往错误地认为，所有的房地产都是投资属性的，所以很多人买房仅仅是一个念头上来就买了或跟祈祷差不多。其他一些人则在寻找下一个“热点”，在投机而不是投资。

　　精明的投资者会在开始投资之前就有一个明确的策略。他们会先找出最终目标，然後从目标开始倒过来计划。换句话说，他们会投资优於平均水平地区的最佳房产。

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