美国房产获利

　　至少有30%的美国亿万富豪是从房地产中产生的，很多人认为这是创造财富的最好办法。对于有志于美国房地产事业的朋友们，和留学群小编一起来看看投资美国房产预算不多如何获利。

　　（一）开始不宜做大

　　如果你从来没有投资过房地产，那么最好从小笔投资开始，而且不要用自己的钱。没有哪位成功的商人会说：“我的第一笔交易是我最好的。” 您必须学习如何阅读地产合约，建立诸如如律师和房地产经纪人的专家网，并开发出良好的市场预见性。这些都来自于经验。

　　可以找到一些便宜的物业，如单户住宅、多单元公寓或商业物业，翻新后转卖。

　　（二）理想不宜太小

　　如果手中没钱，您可能很容易会放弃房地产业务。其实，在房地产交易中，最重要的是具体的交易如何，而不是你有多少钱。

　　如果你手中有5万美元，并想做20万美元的交易，你就不能购买四个单位以下的建筑。因为每个单位每月只能生产1，000美元或2，000美元的收益。而且您可能会花掉数千美元对这些单位维修，然后才能出租。这个数学并不困难：您得不到足够的回报。

　　所以，你必须从16个单位开始才能做大，不要少买。没有16个单位，你就不能有足够的钱请一位经理，那样，你的全部注意力都会放到财产上。要想得到16个单位以上的地产，您就需要懂得如何使用其他人的钱，同时学习如何销售。

　　（三）了解宏观经济情况，最好找一位导师

　　尽管房地产交易看起来很容易，但是最有利可图的机会却很难让人知道的，你要学会善于发现和创造机会。

　　经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低，这些都是房地产获利的最佳时机。

　　消费者的信心和强劲的经济会使买家感觉“现在是购买的好时机”；低利率允许买家购买更多的房屋；低库存水平可制造买家的投标战争。以上这些都会为投资者出售其翻转的房屋带来很好的契机。

　　（四）先学习，再赚钱

　　在把钱投出之前，教育自己！信息量很重要。

　　持有资产同样是通过房地产建立财富的好方法。那些主要城市的周边地区虽然污染，但是住房资源有限，租房的需求量不断增加。这些不起眼的房屋的租金，可以让您拥有一个小型企业，还可以偿还您的抵押贷款。

　　不要吹嘘你的预算。大多数项目都有挣有亏，它只是业务的一部分；对那些意想不到的事情要保持警惕；保持资金的平衡以增加回报并降低风险。

　　从一个项目开始，规划调整，然后再买。继续努力，直到建立一个坚实的商业基础。

　　教育自己，创造价值，和经纪人谈话，打电话给承包商，查看开放房屋，参加聚会。

　　学习！当你准备好了，勇敢地敲开那道门！最好的交易是不出售的，去找到它！

　　（五）从今天开始

　　地产投资家Tai Lopez曾经使用过三种策略：

　　1）购买低收入财产，通常为35， 000美元到55， 000美元。成本低，收益率一致。将管理交给第三方公司，收取月租金，保证年收益率为8%至10%。如果您每年购买两到三个这样的物业，您将在十年内拥有20到30的投资组合。

　　2）如果你可以自己修理，做一个...

　　人们的生活水平提高了，皮包也鼓起来了，很多朋友就打算投资海外房产。其中美国的房产就比较深受中国投资者的喜爱。投资美国房产除了出租还有哪些获利方式呢?今天留学群小编就给大家简单介绍一下吧。

　　一、基本租赁物业(Basic Rental Properties)

　　这是一种一目了然的投资方法，就是投资人卖下房产，然后出租出去，靠租金盈利。投资人(房东)得负责房贷，税金和房产的维护等。最理想的状态是，租金能支付所有以上提到的开支还有盈余，但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可。

　　因为很多时候欲速则不达，过高的租金会吓跑租客。这种投资方法需要耐心，基本的盈利来自于当房贷付完后，租金的大部分就成了纯利润。另外，房产增值也会给投资者带来额外的利益。

　　投资者必须要对目标市场非常了解，并作充分研究。由于主要的利润来源是租金，因此房产的位置和市场租金就成为考虑投资的最重要因素。就位置而言，靠学校近的房子是很好的选择。

　　北美的大学生除了第一年外，大都需要在学校周围租房居住。因此学校周围的物业就能给你带来源源不断的租客。除了学校，临近大的商业中心，大公司等也是很好的选择。

　　当然，这种投资方法也有一些风险。最大的风险是租客不足或干脆没有租客，其次是碰上了坏租客。北美的法律会使你对那些不付房租的房客束手无策，如果他们有什么你不可以赶走他们的正当理由，如失业，生病等的话。碰到这些情况，你就会面临负资金流的问题。

　　另外，出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了，屋顶漏了……诸如此类事总是层出不穷，可能你会在睡梦中被叫醒去掏粪，或在游轮上接到房子起火了的消息，总之，你必须为此付出很大的精力和时间，有时很扫兴甚至如逢雷劈。假如你不想这些麻烦，就可以去雇专人或委托管理公司做。

　　二、房地产投机置换 (Real Estate Trading)

　　这类投资者也买房子，但其目的与前述的那类截然不同。投资者买下房产后只做短期的持有，通常不超过3-4个月，然后卖出以买卖的差价盈利。这种投资策略有时被称为“投机”(Flipping)，通常用于那些在热门地点因某些原因估值明显偏低的房产(如拍卖房，无继承人的遗产房等)。

　　纯粹的投机者对用于投机的房产不作任何的投入改进。他们看中的房产需要本身具有无需改进就有的升值特点，否则不会去考虑。要做这样的投机者需要有很高的投资技巧，很强大的信息源，很多时候是可遇不可求的。

　　大多数的情况是，投资者买下较便宜，但本身有些缺陷的房产， 经过重新装修，包装后使之具有了增加的价值，再出售盈利。

　　这类投资的风险是，投机者必须在很短的时间内将物业出手，而且通常一次只能做一个物业。由于这类物业很难得到正常贷款，常常需要使用现金或高利率贷款。一旦短期内无法出手，那就会造成投资者持续亏损，甚至破产。

　　三、房产投资集团 (Real Estate Investment Groups)

　　房产投资集团(以下简称房团)可以说是房产租赁方面的小共同基金(Mutual fund).如果你想做房产租赁，但又想省去当房东的麻烦，那么房团是个不错的解决方案。

　　某个公司会买下或建设一...

　　美国是一个世界强国，随着经济的发展，很多朋友都想移民去美国，那么美国房产和中国房产有什么差别呢，留学群小编给大家整理了一些资料，我们一起来看一下。

　　在中国如果你生活在城市或者乡村，那明显是截然不同的。城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中。经济条件要比农村好很多，平常的衣食住行也会方便许多。农村则要落后的多。美国的话不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村之说，每一个区域都会有自己自成体系的一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住的人提供了很大程度上的方便。美国房地产有市场决定，中国由政府决定，纽约比北京强N倍，但却没北京房价高。

　　在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。美国式私有制财产制，房屋的买卖包括土地，也就是说，你买房的同时也就买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是70年期限，一般商业房产期限只有50年。

　　中国人是美国房地产市场国际买家的主要构成部分，如果你想要购买美国的房子有几个因素需要为大家说一说。

　　在中国，房产拥有者可能会选择多个经纪公司来帮助出售他的房产，可是在美国，卖家通常和一位房地产经纪人签定排他协议，让这位经纪人单独代表卖家进行交易。任何感兴趣的买家都需要通过卖家的经纪人来了解这套房产，且需要和卖家经纪人做提前的预约来看实地考察。因为美国有丰富的森林资源，且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次，否则就自然腐朽。所以美国二层以下的住宅一般用木材，其建造的产业化水平很高，先在地上打一个混凝土的地基，下好螺栓，然后工厂送来一片加工好的木龙骨架，现场拼装后接水、电、管，再外封石膏板、保温板，讲究一些的则由人工将4厘米厚的红粘土砖砌在外面，这样的房子建造效率高且质量好。

　　在美国，景观比朝向重要，一般会避免南向，因为光照引起的耗能过多。另外由于建筑的保温隔热一般做的较好，气候也比较干燥，所以朝向并不是特别重要的关注点。由于生活方式不同，而很多别墅也是DIY 的，房型也会比较多样并且呈现个性化的趋势。美国够档次别墅有一半的价值体现在园子上，房子的成本只占一半。美国人十分重视花园，这种重视程度是很多人难以想象的。花园在他们来看，主要有两大用途，一是可以自己动手修剪花草，体现主人个性，第二是用来举行宴会。

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　　美国房地产市场自2008年经济危机后遭遇大幅下跌，2012年开始复苏上涨，美国房产永久产权，性价比和租售比都远高于国内，吸引了大批中国投资者涌入，自2015年开始中国已经成为了美国房地产海外投资的最大来源国。

　　与此同时，国内的众多机构也看到了此中商机，许多无良商家开始运用五花八门的宣传手段，针对投资者的各种骗局和陷阱也不胜枚举。这些在国内做房地产多年的公司，了解国内投资者的心理，许多投资人被这些开发商和中介以高收益所迷惑最终血本无归。

　　现在最常见的骗局就是“包租、包回购”，这不仅是美国房产投资的骗局也是所有海外房产投资中最常见的骗人方式，无良商家看中国内投资人喜欢保本保收益的投资方式，以开发商包租、开发商回购为噱头吸引投资人上当。其实拆穿这样的骗局很容易。美国10年期国债的利率只有1.56%，中介机构宣传这房子6%-20%的包租回报，10年以后开发商还回购，这么好的项目为什么在美国不卖，因为这样宣传美国那边一定会审查，最后项目就会因为涉及商业欺诈而流产。这样的包租又包回购的陷阱有几个特点，

　　首先包回购如果是开发商包，那开发商肯定不是大的上市开发商，这些项目一般都是国内中介公司到美国成立一个公司，开发包装一个子虚乌有的项目把开发商包装成很有历史在很多地区和国家都有开发项目，到回购的时候中介公司就把美国的公司申请破产，回购不成立，客户拿了几年包租的利息本金却血本无归。

　　其次这样的项目一般只能全款购买不能贷款，如果贷款也是在国内贷款不是在美国贷款，即使在美国贷款也不是正常的按揭贷款。最后就是这样的项目往往没有产权。

　　包租报回购的项目有以下特点：

　　大部分这样的项目在宣传时只会告诉你项目在哪个城市什么位置，不会把具体地址和邮编告诉你，因为告诉你以后你就能查到周边房子的售价了，这样的项目往往会加价50%以上卖给投资人，投资人在拿自己的钱给自己发工资，包租期到期了这房子肯定很难租出去也很难转手。还有一些比较专业的骗子会把项目挂在美国的房地产网站上，这样你可以查到项目的地址和美国的售价，你比较一下有时甚至发现这房子比国内的售价还要贵很多，这时候你需要注意几点：1、该项目在美国的网站上不会有包租的介绍;2、项目周边的房价一定比这个项目便宜很多，这样美国就不会有人咨询这个房子，甚至周边都没有房子在卖而都是在卖土地的，也就是这个区域基本上在当地无人问津，因为他盼望的就是在当地最好没人咨询，而国内买家有查不到周边新房的售价;3、如果你真心想查可以到美国郡政府网站输入地址查询项目的真假。

　　另外一种最常见的欺诈方式就是，虚假宣传混淆概念以次充好。比如比较吸引国人的学区房概念，在美国学区对房价的影响也很大，美国的公立学校是全免费的，购买好的学区房对于海外投资者来说意味着未来更好出租房价也会更有保障，国内很多中介喜欢把自己学区不好的房子说成距离某某10分学区仅10分钟车程而丝毫不提自己所售房源的具体学分。在美国如果你住的社区马路对面就是10分的小学只要你的社区没有被划入这个小学的学区内住户也上不了，何况开车10分钟，开10分钟至少就是10公里开外了。

　　其实对于所有的消费者来说，只要我们花一些精力上网去查，完全可以规避很多风险，美国是一个信息公开透明的国家，只要你有项目地址，你几乎可以查到所有的跟这个项目相关的信息www.zillow.com是美国规模最大的房地产信息网站，里面有在售的一手房二手房信息，也有房屋...

　　美国的房产一直备受全世界的关注，很多人想去美国生活，选好对的地区和对的地皮很重要，那么美国房产类型有哪些呢?想必是不少出国人士比较关心的问题，和留学群房产栏目一起来看看美国房产类型!欢迎阅读。

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　　一、独立屋(Single-Family Home)

　　美国的独立屋就是独栋住宅，也就是中国大陆所谓「别墅」，或中国台湾所谓「透天庴」，亦即有房屋建筑，又有完整土地产权的独栋房屋。独立屋占美国住宅市场80%以上，是相当普遍的房地产，所以「买别墅」并没有想像中那么稀罕。

　　美国一般独立屋为一层或两层建筑，门前有草坪，房后有庭院，多半配有两个车位的车库，比较大的独立屋，车库甚至有三至四个车位，还有车道供访客停车，或停家中额外的车辆。

　　独立屋大多被规画在一起，群聚成为城市的「住宅区」。住宅区内又可分出，不同建商在不同年代盖的「小区」，每个小区户数都不同，外貌设计也可能因建商不同而异。

　　二、集合式住宅(Condominium)

　　集合式住宅被许多华人称为「康斗」，是英文Condo的简称，就是一栋建筑分割成两个或两个以上独立单位，每个单位具有独立的产权，可独立买卖。每一单位业主除拥有自住空间外，可共享公共空间及公用设施，但需缴纳一定管理费(Home of Association Fee)。

　　美国集合式住宅的形式相当多，包括：康斗(Condo)、城市屋(Townhouse)、共管办公室(Office Condo)、分时度假集合屋(Timeshare Condo)、共同产权公寓(Co-op)、开敞式住宅(Studio)。

　　三、移动屋(Mobile Home)

　　移动房屋是先在工厂预建的房屋，而不是在居住地兴建的。通常，移动屋的屋主会以拖车带，将移动屋搬托到他们将要居住的地方。

　　移动屋的屋主只拥有房屋，不拥有土地，移动屋有专门出租土地的「移动屋社区」。一般移动屋会长期安置在移动屋社区，直到屋主更换新移动屋，或搬迁到另一个城市的移动屋社区。

　　四、公寓(Apartments)

　　在美国，公寓是华人最喜欢的房地产之一，因为公寓既可自住，又可做为「收入住宅」，出租增加投资获利。

　　通常四个单位以内的公寓，属于住宅或收入住宅，但五个单位或五个单位以上的公寓，即归属商业不动产，无论贷款或税务，都要依照商业不动产的标准及作业程序。

　　在美国大约30%的人口是住在公寓里。公寓是只出租，不单独出售，只能进行整体出售。

　　五、多家庭住房(Multi-Family Home)

　　多家庭屋的外形与独栋独立屋相似，一般为二至三层建筑，带前后院。建筑内有二至四个不等的独立单位，每个单位有独立的厨卫设备，以及电表、瓦斯表。

　　通常多家庭屋的业主，会自住其中一个单位，其他单位出租，用来支付房屋贷款，是一种兼具自住及投资的房地产。

　　多家庭屋也颇适合大家庭居住，例如，父母、兄弟姊妹家庭，同住一栋楼，既方便互相照顾，各自又有自己的独立生活空间。

　　六、度假屋(Vacation Home)

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