石家庄楼市调控

　　留学群前天了解到，近日，河北省石家庄将出台非常严厉的楼市限售政策。

　　据相关媒体报道，9 月22日，石家庄在继续加码限购的同时，首次提出在限购区域内(长安区、新华区、裕华区、桥西区及高新技术产业开发区)，家庭拥有 2 套住房的，5 年之内不得上市交易;家庭拥有 3 套住房的，8 年之内不得上市交易。21世纪经济报道记者向当地业内人士确认了这一消息。在各地现有调整措施里，限售8年是时间最长的。其他城市有限售5年的。

　　9 月22日，石家庄市政府下发并实施了《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的补充意见》(简称《意见》)，打开了 2017 石家庄楼市调控 " 限售 " 大门，升级非本地户籍居民限购措施。

　　此次《意见》有三大看点：看点一，启动限售政策。始于 3 月的限售政策，在 2017 年迅速成为全国楼市调控的主流，甚至出现了 " 一日三地 " 齐限售的情景。9 月 22 日，石家庄在继续加码限购的同时，首次提出在限购区域内(长安区、新华区、裕华区、桥西区及高新技术产业开发区)，家庭拥有 2 套住房的，5 年之内不得上市交易;家庭拥有 3 套住房的，8 年之内不得上市交易。

　　《意见》调整了非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年前要求。由原有 " 自购房之日起前 2 年内在本市连续缴纳 1 年以上 " 调整为 " 自购房之日起前 3 年内在本市连续缴纳 2 年以上 "，限购 1 套住房(含新建商品住房和二手房)。

　　此外，对在市区范围内已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　此次限售政策明确了时间界限。9 月 22 日之前出房本的家庭二套房、三套房不 " 限售 "，9 月 22 日之后出房本的实施 " 限售 " 政策。这也意味着，9 月 22 日之后购买的家庭二套住宅，最早也要到 2022 年才可能再上市交易，明显打击了投机投资需求，降地房地产市场的投资属性，影响了炒房者短期获利的可能性。

　　此外，对于公积金政策的调整，政策中将使用住房公积金贷款购买第二套住房的，低首付款比例调整至 60%。对于商业贷款政策调整则主要体现在二套购房时，采取 4 成首付。

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　　2017石家庄楼市新政策

　　河北省石家庄市政府3月17日夜间出台《关于加强房地产市场调控的意见》，明确非本市户籍居民限购一套住房，并调整了普通居民购房首付比例和贷款政策。

　　按照石家庄市政府的最新政策，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房(含新建商品住房和二手房);对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　石家庄市还调整了住房公积金贷款首付比例，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房的，最低首付款比例调整至30%;使用住房公积金贷款购买第二套住房的，最低首付款比例调整至60%;对购买第三套及以上住房的，住房公积金管理中心不予办理住房公积金个人住房贷款。暂停发放住房公积金异地贷款。

　　同时，石家庄市也调整了住房商业性贷款政策。对于首次购买普通住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%;对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于40%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于50%。对购买第3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。

　　石家庄市的这一最新政策从今年3月18日起实施，适用范围为市区内的长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区。

　　【苏州楼市最新调控政策】

　　为认真落实供给侧结构性改革精神，保持我市房地产市场持续健康发展，根据国家“分类调控”房地产市场的要求，针对当前我市房地产市场出现的新形势、新特点，实现“稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存”的目标任务，制定如下实施意见：

　　一、加大土地市场供应。

　　根据近年来市区房地产市场状况，今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，对住宅用地供应计划实行动态管理，根据市场供需状况作适时调整。合理确定住宅用地供应结构，加大普通住宅用地供应(不低于70%)，控制非住宅用地供应;把握供地节奏，适度控制供地批次，增加单批次土地供应量;强化供后管理，及时通报开发进展情况，严格按照出让合同的约定，督促开发商及时开发建设，严肃查处违约行为。

　　二、调整土地供应条件。

　　提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

　　三、引导土地出让理性竞价。

　　根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，逾期支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

　　土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

　　四、完善商品房预售管理。

　　加强商品住宅项目(低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外)预售许可管理，市区30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米(尾盘除外)，30000平方米以下商品住宅项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。

　　五、强化商品房价格管理。

　　加强商品住宅价格监管，市区新批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格主管部门备案后一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照明码标价格式要求，全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

　　六、完善差别化住房信贷政策。

　　按照江苏省市场利率定价自律机制决议，进一步完善市区差别化住房信贷政策：

　　(一)居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房)，申请商业性个人住房贷款的最低首付...

【社会问题的背景】

(1)2010年9月29日，国家有关部委再推多项针对楼市的铁腕政策。这些措施主要有：各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、切实增加住房有效供给、加大住房交易市场检查力度等。

(2)新规暂停外地人购房贷款。完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

(2)上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，新政“一刀切”将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。

二套贷款比例不低于五成、三套停止贷款、非本地居民需一年以上纳税证明等规定，北京从5月1日起就已经开始实施，最大的变化就是首付调整至三成及以上，对刚凑齐首付的首次贷款购房人群打击较大。

“9月以来，北京90平方米以下仍能申请到首付二成，公积金贷款90平方米以下首套房的首付也是二成。如今全部提为首付三成，部分资金不足的借款人可能无法实现购房愿望。”伟嘉安捷分析师吴昊说。

(3)财政部2010年9月29日晚发布公告称，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。此外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

(4)新规查哄抬房价阴阳合同。依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对有囤地、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

新规远远扩大了“制裁”范围。此次国家明确表示，故意拖延工期或者是捂房惜售的开发商，将被禁止进行股票交易，这对上市公司来说绝对是重磅威慑。而且，新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

多名房产专家认为，多部委密集发布政策表明政府调控房地产市场的坚定态度。此次调控波及的范围更广、力度更大，将在很大程度上改变市场各方预期，房产税等改革举措的落地也许为期不远。未来一段时间，房价上涨的势头将会得到有效遏制，观望情绪很可能再次浓重。

其中，中国人民银行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

(5)财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部29日联合发布通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优...

　　现在越来越多的中国人在美国置业，不仅仅因为房价。而是美国房地产稳定健全的机制，让投资有安全保障。下面留学群来说说美国政府如何调控楼市。

　　有房产商表示，美国的50万到700万美元的房产，很多由中国人购买，而且很多是一次性现金付清。因为对中国富人来说，投资美国是有吸引力的，不仅仅是资产的重新布局，加上美国房地产稳定健全的机制，让投资有安全保障。

　　现在越来越多的中国人在美国置业，有房产商表示，美国的50万到700万美元的房产，很多由中国人购买，而且很多是一次性现金付清。因为对中国富人来说，投资美国是有吸引力的，不仅仅是资产的重新布局，加上美国房地产稳定健全的机制，让投资有安全保障。

　　在居民住房领域，美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。帮助低收入的美国家庭走出债务困境，渡过难关，开发真正有需要的市场源头，扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心。

　　房地产业是国民经济的重要部分，同时也是国家稳定、社会公平的试金石。美国的房地产市场主要依据市场规律运行，市场化程度很高，相关环节基本由市场供求操纵。政府除依靠利率、税收调控市场外，并不直接干预。

　　纵观美国近五十年的房地产市场，其住宅价格除周期性波动外，一直比较平稳。几次大的波动出现在70、80年代和进入新世纪后的首个10年，但每次跌涨大致相当。换句话说，美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中，市场规律作用明显。

　　利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加，地产开发商的利润空间随即受到挤压;同时，美国有50个州开征房产税，税率一般为1%至3%，住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。与中国不同，在美国买房需要事先声明房屋用途，因为“住”和“租”二者的贷款利率不同(对于买卖双方而言，任何违规行为后果都十分严重);针对房屋购买和出售时的差价，征收房地产增值税;同时实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。

　　以美国在2008年经济危机中的表现为例：2009年2月，奥巴马政府出台了 一项高达730亿美元的房地产市场救助计划，目的是避免900万房主的房屋被拍卖。同时，政府还特别为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元的救助资 金，用来激活房产购买和贷款。此外，政府配套出台了一系列政策性调整，用以包括保护消费者、减少银行高管薪资、提升银行准备金、扩大对影子银行体系以及金融衍生物的管理、增加美联储权利等。

　　该计划主要力图达到四方面内容：一、提高美国家庭的“清偿力”。放宽按揭贷款再融资限制，帮助信用好的房主获得“再融资”便利，减少大部分家庭的月供支出;二、鼓励房贷机构减“月供”，保障普通家庭稳定。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的比例，尽量使按期缴纳适当月供的家庭不至失去房屋，提供债务重组机会，降低家庭月供支出，同时防止投机者利用政府救助牟利;三、支持房利美和房地美，通过维持较低按揭利率水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心;四、将那些信誉差的房屋购买者、地产贷款商和趁势牟利的投资人排除在计划之外。

　　可以看出，帮助低收入的美国家庭走出债务困境，渡过难关，开发真正有需要的市场源头，扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心，事实证明此举确实行之有效。经过一系列努力，美国房地产市场逐渐稳定回暖，到2012年终于露...

关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知

长住建发[2017]71号

各有关单位、各房地产相关企业：

　　为进一步贯彻落实《长沙市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知(长政办函〔2017〕38号)》，加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳，维护我市房地产住宅市场稳定有序，经市人民政府研究同意，现将有关事项通知如下：

　　(一)暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房(含新建商品住房和二手住房,下同);暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

　　(二)对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购1套商品住房。

　　(三) 在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

　　本通知自公布之日起实施。

　　长沙市住房和城乡建设委员会

　　2017年5月20日