温哥华房地产投资价值

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　　房地产估价师理论与方法考点：房地产抵押价值评估

　　1.房地产抵押价值的内涵及评估实质：

　　房地产抵押价值是指抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。房地产抵押价值评估的实质是采用公开市场价值标准，评估估价对象在设定抵押权时的价值(而不是预期处分抵押房地产时所能实现的客观合理价值折现到估价时点的价值)，同时，要充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

　　2.房地产抵押价值评估技术路线及估价方法：

　　行政划拨土地房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用成本法、市场法或收益法估价;也可先假设估价对象为出让土地房地产，先计算出其完整产权下的市场价格，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金得出估价对象价值。

　　部分(局部)房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到十地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。

　　在建工程进行抵押价值评估时，可选用成本法、假设开发法和市场法。

　　乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途，在估价时应扣减与国有土地价值的差异。可选用成本法、市场法或收益法估价。由于房地产抵押估价时要充分考虑预期风险、未来市场变现风险和抵押期间的耗损，因此，房地产抵押价格一般比正常市场价格低。

　　3.房地产抵押价值评估的注意事项

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　　对于想要在加拿大买房的同学来说，不知道对于加拿大的房地产市场有没有了解呢？今天就和留学群的小编一起来看看2018年加拿大温哥华的房地产遇冷！

　　从目前的趋势来看，大温独立屋市场似乎开始步入买家市场。根据资料显示，2月份温哥华售出的独立屋，超过一半以低于估价成交，其中有些售价更低于估价24%。

　　据ThinkPol报导，其中一间位于W. 18th Ave. 2100号段的房屋，估价为$449.59万元，叫价$378.8万元，最终以$339.8万元售出，成交价较估价少了24%；就在同一条街，一间位于3500号路段的房屋，估价为$271.77万元，开价$229.8万元，最终以$235.6万元售出，比估价少了13%。

　　不过，也有一部分独立屋以高出估价售出，以W. 22nd Ave. 700号路段一幢房屋为例，估价为$287.6万元，屋主以高出估价$72.2万元叫售，最终以$360万元售出，比估价高出整整25%。

　　此外，大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）的数据显示，温哥华上月有130间独立屋挂牌，只有51间售出，而在这51间之中，29间以低于估价售出。

　　大温地产局承认，如今独立屋市场呈现放缓趋势，主要原因是利率上升及收紧按揭规定，这些措施减低了买家的购买能力，尤其是动辄数百万元的独立屋，对于金钱不多的买家来说更困难，然而如今大温地区的公寓和城市屋的供应量依然没能应付需求。

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　　在日本买房的人不少，那么日本房地产投资的好处有哪些呢?这是很多出国人士比较在意的话题，和留学群房产栏目一起来看看吧!下面是小编整理的日本房地产投资的好处，欢迎阅读。

　　日本房地产投资的好处

　　1. 回报率高

　　・租赁收益上，日本房地产投资比中国房地产投资的租金回报率高很多。

　　・中国大概在2-3%左右，日本在10%左右。

　　2. 投资风险小

　　・日本租赁市场成熟、回报率相当稳定。

　　・日本人口密度高、消费集中，入住率始终维持在90%以上，很适合租赁收益。

　　・房产几乎不受通货膨胀影响。

　　・在日本，即使地产价格根据行情变动，租金并不会受影响，确保稳定的收益。

　　・日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收，到产权证件的取得、房产的出租、以及再出售等全过程都受到严密地，系统地监督，以保证投资人的合法利益。

　　3. 永久性

　　・日本的房屋所有权，包括土地所有权，完全属于个人私有所有。

　　・可自由重建，改装。

　　(中国只有使用权，无所有权，不可重建。中国的土地使用权最长为70年)

　　4. 省心，省力，稳收入

　　・日本房屋全是精装修(免除装修之苦，省钱，省力，省时间)立即可以出租。

　　・日本房屋出租时，不需要配备任何家具电器，直接出租。

　　・日本有专业的管理公司为您管理，清扫房屋，安排入住者。

　　・每个月有房租作为稳定的现金收入。

　　・日本面积表示都是使用面积，且不包含阳台。

　　・购房时，没有资产来源要求及背景调查。

　　5. 长远性

　　・有机会办理一年至三年投资签证，一定时期后可以办永久居民证。

　　・日本房产永久性可以代代相传，土地所有权都可以留给子孙后代。

　　选择去美国投资房产并不是一个不好的选择，那么美国房地产该怎么投资最好呢?想必是出国人士比较关心的问题，快和留学群房产栏目小编一起了解了解美国房地产怎么投资，欢迎阅读。

　　美国房地产怎么投资

　　1. 独立别墅 (Single Family House)

　　独立别墅为独立建筑的住宅，与周边房屋无共用的墙壁，通常占地面积较大。独立别墅最大的优势是业主对房屋和土地均拥有独立的所有权，同时也拥有最大的私密性和处理权。无论您是来洛杉矶投资或定居，“买卖房屋找成薇一定成!”独立别墅的销售占美国非公寓住宅销售的80%以上。

　　2. 联排别墅 (Townhouse)

　　联排别墅的房屋和土地仍为业主独立拥有，和独立别墅不同的是联排别墅和一家或几家邻居的房屋共享公共墙壁，因此私密性和处理权都受到一定程度的影响。最常见的联排别墅为排屋。

　　3. 产权公寓 (Condominium)

　　Condominium原意为共同共有，指的是业主仅对其公寓单元内部拥有独立的所有权，屋顶、外墙、公共区域及公寓房所占土地均为所有业主所共有。业主通常组成业主委员会，选择专业的物业管理公司对公共区域进行管理，费用由业主共同承担。除了地理位置和公寓本身的条件，业主公约、公寓的管理情况也是投资者在选择产权公寓时需要考量的重要内容。

　　4. 办公楼 (Office Building)

　　办公楼在美国一般均为整栋买卖，其价值受地理位置，所在区域的经济景气程度以及楼盘本身的条件影响极大。办公楼一般需要专业公司管理，所以属于积极投资，相对其他商业房地产类别，其流动性较高。投资办公楼的回报包括租金收入和房产的增值，适宜高收入，并有充裕的初始资金的投资者。由于办公楼的账面价值折旧和贷款利息均可减收应税收入，可以为投资者提供一定的避税条件。

　　5. 公寓楼 (Multi-family/ Apartments)

　　公寓楼不同于产权公寓，仅用于出租，不能按单位销售，买卖必须整栋进行。在房地产分类上属于商业地产，而非住宅，贷款也以商业房地产贷款操作。无论您是来洛杉矶投资或定居，“买卖房屋找成薇一定成!”公寓楼要求日常出租管理，大型的公寓群一般须聘用专业物业管理公司进行管理，因此属于积极投资，流动性相对较高。与办公楼类似，投资公寓楼的回报包括租金收入和房产的增值，适宜高收入，并有充裕的初始资金的投资者，也同样可以提供一定的避税条件。

　　6. 购物中心(Shopping Center)

　　美国的大型购物中心(Shopping Mall)一般由专业财团开发管理，这里所指的主要是中小型的社区购物中心，可以容纳几家至十数家商户。购物中心的价值很大程度上取决于周边居民的数量和收入水平，另外位置的便捷程度和停车位的多少对于购物中心的价值也有很大的影响，同时入驻商户是否符合周边消费者的需要也是重要的考量因素。购物中心同样需要积极的管理和高额的初始投资。

　　7. 工业用房/ 仓储(Warehouse)

　　温哥华房价在炒房的推动下房价变得越来越高，导致很多当地的温哥华居民没有办法买得起房子。留学群来为大家解答加拿大温哥华的房地产会崩盘吗?

　　温哥华的政府就采取了相应调控房地产市场的措施，希望可以通过这样的行动解决加拿大温哥华房价过高的问题。

　　温哥华房价如此高，可能是因为暗中“翻炒”购房合同，一些房产的中介将购房的合同以更高的价格转让，从而赚取中间的差价，获得快速的暴利。

　　在新规定实施后，房产经纪人添加了单独的条款，一是合同转让必须获得卖家同意，然后所有利润返回卖家。这样一来的话，房产证竟然就没有任何利润可图，也就不会有房产中介转卖合同的问题，所以房地产市场也会逐渐恢复到正常的状态。

　　收集外国买家数据，BC省政府将收集购房者相关的国际信息，如果不是加拿大人的话，在BC省购置房产登记时，需要提供自己的身份证以及国籍身份，以公司企业的名义购买房地产也必须披露国籍，BC省将把这些详细的身份信息与加拿大税务局分享，这样就能够更加了解购房者的背景，然后做好收紧的政策。

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