投资回报率

　　留学加拿大算得上是一项长远的投资，所以很多同学都对自己的专业选择国外谨慎。加国高等教育体系完备，那么选择什么专业留学比较有投资回报率呢？留学群进行了下文整理，一起来看看吧。

　　前言：商科、计算机、工程类专业投资回报高，80%的国内学生选择商科，计算机或者工程作为留学专业选择。这几个专业在国内和国外都是热门专业，由于家长认为加拿大留学是种投资，因此希望将来有个最大的投资回报率，选择当前的热门和潜力专业无疑是比较稳妥的选择。

　　商科专业：

　　经济比较发达的地区对这类专业的毕业生更有需求，所以当地的学校商科也更有教育质量。例如：安省的女王大学、西安大略大学、多伦多大学、麦克马斯特大学、BC省（不列颠哥伦比亚省）的英属哥伦比亚大学、魁省的麦吉尔大学。

　　计算机专业：

　　学校在计算机领域的声望是影响将来就业的重要因素，除了老牌的几所名校，滑铁卢大学近几年成为这个行业的领航者。

　　工程类专业：

　　就业市场稳定发展，永远都有市场需求。麦克马斯特大学是工程领域最杰出的大学，也是加拿大唯一有核反应堆的学校，有加拿大MIT美名。

　　石油、矿业等专业有利移民

　　随着联邦移民局和魁北克省移民局先后修改了移民条例，矿业、林业、渔业、石油、天然气、船舶、地质等专业的申请人将被优先考虑技术移民审批。在这些领域有天然优势的大学有纽芬兰纪念大学（海洋学科、海洋工程、海洋开采）、阿尔伯塔大学（石油天然气、化学、环境）、萨省大学（生物、农学、地质）等。

　　酒店和旅游管理热点移民专业

　　就国内而言，越来越多的精品酒店扎根在国内各发达城市，市场非常缺少五星级酒店的中高级管理人才，也缺少专业的会展人才。在加拿大会展和旅游管理专业等专业都设在大学，并提供带薪实习的机会。

　　总之，留学加拿大还有很多热门专业可以选择。在留学加拿大之前，先对自己做一个职业规划。再进行选择专业，最终实现通过留学移民加拿大的目的。

　　拓展阅读：加拿大顶尖大学推荐

　　1、麦吉尔大学

　　在加拿大排名最高，世界为数不多的顶级学府之一。学校坐落于人口多样性丰富的蒙特利尔，加拿大国际生比例最高学校之一。McGill拥有非常适合国际生的环境，还有最重要的一点就是，McGill的学费是同级名校中最低。

　　蒙特利尔是一个非常时尚、有趣、让人兴奋的城市，英语文化与法语文化的完美融合是最大的亮点，这里的夜生活、购物环境、还有美到极致的公园都让你想要尖叫。

　　另外这里还有加拿大的顶级大学McGill（麦吉尔大学）、Concordia（康考迪亚大学）、UQAM（蒙特利尔大学），到处都能看到年轻的学生们。蒙特利尔的生活费用跟安省的小城市相比稍贵，但是跟规模相差不大的多伦多或是温哥华一比，费用要远远低得多。

　　2、英属哥伦比亚大学

　　QS世界排名中UBC稳坐加拿大第三的位置。UBC的大名全世界都知道，而温哥华更是国人熟知的国外城市。Richmond超过50%的人都是刚来...

　　对于中国家庭来说，英国是个有着特别强烈吸引力的国家。一般而言，中国人购买英国房产主要有四个动机：投资，生活，移民和教育。和留学群小编一起来看看英国房产投资回报率。

　　从以上数据可以得出，曼城和利物浦等几个城市，平均出租回报率可以达到7%-8%。那么市面上那些高于7%，甚至年租金回报率能达到9%以上的项目，都是如何出现的？它们的风险又是怎样？可控吗？

　　在ＣＢＲＥ看来，凡能达到7%以上的项目，一般是租赁需求旺盛的学生公寓，或是HMOs （Houses inmultiple occupation）式的，或是商业地产，比如服务式公寓，酒店，养老院等。

　　学生公寓为学生量身定制的项目，配套设施一般非常全，所以它的租金一点也不低，年收益率可以达到6-9%，并且一般租赁非常稳定，需求旺盛，且管理完善，非常适合国际投资者。

　　HMOs项目也是租给学生，但一般这种类型的房子多是在英国本地的人管理，会出现老旧房子复杂的维修情况，找到合适的房源不是非常容易。这种类型的房子的收益率也很高，一般来说相同地区还会比学生公寓的收益高1-2%。

　　商业地产可以达到高收益，这个是毋庸置疑的事实。

　　现下，英国房产投资已经成为当下比较流行的投资品。这得益于它的高资本增长，高租金回报。一般来说，伦敦的资本增长率大约是10%---20%，曼城的是15%---20%左右。而英国的房产投资主要分为三类。

　　第一类是伦敦的资产。伦敦作为世界上最大的金融城市之一，它的资产也是世界上最好的资产之一。伦敦的资产增长率高，为5%。但是租金回报率比较低，为3.5%---5%。

　　第二类，是曼城和利物浦的普通住宅。但是曼城的发展势头更好，因为它的年租金回报率在6.02%左右，具有较好的资本增长。利物浦为6-7%。

　　第三类就是高租金收益的学生公寓。学生公寓投资最大的的特点和优势是其8%的强劲净租售比以及99%的入住率（非伦敦地区）。其次，学生公寓的现金流表现非常好，可以达到7%到10%的年租金回报率。

　　从国内房产的租金效益来看，超过3%就是一个很好的租金回报率。所以作为英国房产投资，个人的租金收入超过5%以上就是非常高了。

　　综上，从ＣＢＲＥ的角度来看，超过5%的年回报租金回报率的投资已属于高稳现金流的收益，非常值得投资。而买房最重要，首要是看地段，不要轻易的被其他次要因素而吸引，要知道价格始终是围绕着价值而上下波动的。

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　　英国房产的投资回报率

　　日本政府和各类民间机构都会陆续公布上一个年度的各项经济统计数据，房地产行业自然也在中。我们就来结合去年的大致行业数据来一起看看日本房地产市场的现状。和留学群小编一起来看看日本东京房产投资回报率。

　　首先，根据日本不动产经济研究所的调查结果，2017年以东京为中心的首都圈新建公寓的平均价格为5908万日元，较5年前上涨30%。其中东京中心23区的平均涨幅大致为34%。二手住宅公寓涨幅也基本一致，首都圈上涨29%，东京中心23区上涨36%。

　　另外一个比较有意思的数据是，东京银座5丁目的地标「鳩居堂」前的土地价格为一坪（3.33平方米）1亿3300万日元，这一度上了日本去年的新闻头条。要知道，这块土地在上个世纪八九十年代日本泡沫经济顶峰时期，时价也不过1亿2000万日元，这让很多人得出了现在的日本不动产再度进入泡沫期，甚至比上世纪更甚的结论。

　　但是实际上，虽然行业整体近年一直维持上涨的趋势，但并非所有的房子都一致。特别是二手住宅公寓，通常行业调查中的数据一般参照的是市场内的卖主希望卖价，也就是市场标价，至于最后交易是否成立，实际交易价格都无法得知。考虑到市场中还有大量挂牌数月甚至数年卖不出去的房子，这个看似景气的数据，很可能只能“仅供参考”。

　　所以今天小编打算换个角度，抛弃宏观的数据，从另一个角度来尝试做一些分析。

　　日本已经先中国几年，进入了人口实际减少的时代。没人，自然经济就无从谈起，在一个人越来越少的社会，地区范围内的人口流动及构成比例一定是最重要也是最优先分析的数据。再加上房地产行业，日本也不同于中国，“房子是用来住的“并不只是嘴上说说，实际将房产作为投资对象牟利的人很少，地区人口情况也就更加重要。可以说，日本的房地产动向，基本会和其人口动向保持一致。

　　以上内容中值得说明的一点是，我们所说的人口减少，并不是单纯的同样人口分布内绝对人数的减少。人的生活都依靠经济活动，若一个地区内不能维持一定的人数，则无法维持当地的经济圈运转。人口若持续减少，剩余人口便会移居到其它更加宜居的地区，导致整个国家的人口分布及构成大幅改变。

　　东京就是现实中最好的例子，东京周边地区和中心地区的人口动态大为不同。由于持续多年的人口减少，东京吸收了大量因地区人口减少而移居而来的外来人口，过去5年中，所有东京区划的人口都在增加，其中较高的为中央区（24.4%），千代田区（23.2%），港区（19.6%）。

　　在人口逐渐增加的东京，房地产的租赁买卖需求都在持续增加。而相对的，日本的其它地区却因为人口的减少，房地产价格持续下落。其它诸如大阪、名古屋等二线城市也是一样。也就是说，大中城市的中心部地区，一段时期内会因为外来人口的涌入而维持景气的现状。

　　据口問題研究所对日本和东京人口的推移的预测。日本进入人口实际减少的时期，这之后，减少还会加速。而相对的东京，在2025年以前都会呈人口增加的趋势。

　　最后小编再提供一组小数据：2018年1月为时点，东京23区的家庭居住用公寓（2LDK）的概算平均房租为一个月18万6000日元，同时期的相同公寓的买卖价格为5332万日元。按投资回报率计算，年化4.2%。若再加上投资者应付的固定资产税及维持经费，实际收益率大致为4%，作为在日本这样一个投资渠道多元化的国家来讲确实并无太大魅力，但相对于中国大中城市的租售比，可说...

　　在英国购房投资的优势，远远超过我们的想象，那么到底有哪些优势呢?就和留学群的小编一起来看看英国购房投资回报率介绍。

　　一、听说英国的教育体制很好 ，如果我在英国买房，会对小孩子的教育有什么好处吗?

　　在英国，普遍倡导绅士教育，学生不仅能够学到知识，同时也会接受到德育教育，实现知识与人格的双丰收。

（图片转自百度）

　　如果孩子就读英国私立学校，每年三个假期可以回到自己购置的房屋中(学校规定假期不可住校)学费相对于中国北京上海的私校，平均便宜三分之一价格。

　　如果完成低龄教育后，继续在英国接受高等教育，一套住房可以节约每年3万元人民币的住宿费用。由于英国的房租收益高;租金+房产的本身价值升值，可获得平均年化10%的综合回报率，完全覆盖孩子中学6年所有留学费用;提早规划，读完中学，还赚60万人民币!

　　像卷福一样，毕业后就成为英伦最强绅士或淑女。

　　二、如果考虑纯投资，那现在英国的房租投资回报率怎么样?有没有上涨的空间?

　　英国是以其低空置率和高租金回报率闻名于西方世界。空租期非常短，总体租金回报率达5%-6%，基本覆盖房贷和其他所有杂费。

　　以上海为例，500万约能购买中外环一套90平方的房子，年租金收入6万元左右，租金回报率为1.2%，远低于英国的回报率。

　　另一个优势，在英国购置的投资房产可以以租养贷，只还利息不还本金。戒指3月，英格兰地区的房产价格环比增长2.4%。过去的10年间，英格兰地区的平均房价涨了4倍多，从长期投资的角度而言，回报率非常可观。

　　三、如果准备购买，购买的流程和国内有什么差别吗?有什么特别注意事项?

　　基本无差别，主要有以下流程：

　　▪ 前期了解：准备预算，挑选区域，比较各个项目

　　▪ 选定房源：选定项目和户型，进行出价;买房支付定金(2000镑-10，000镑);选择并委派律师代表洽谈合同;准备个人见证资料;

　　▪ 交换合同，支付剩余首付。

　　▪ 完成合同：交屋前6个月准备贷款;确定贷款额度和条件;交付第二笔放款;

　　▪ 交房验房：通知交房、添购家居。

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　　对于英国的房产投资，回报率永远是大家关注的热点，那英国的房产投资回报率怎么样呢，下面 和留学群一起来看看英国房产的投资回报率怎么算!欢迎阅读。

　　英国房产价值评估方式

　　一、租金乘数小于12

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。

　　小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

以上图片来源于百度

　　二、8年~10年收回投资

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以上述小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

　　三、15年收益是否物有所值

　　如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年房产购买价，该物业价值已高估。仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元...

　　在美国经济复苏的情况下。美国各大城市的房价都开始上涨的。在2016年的时候美国亚特兰大（购房）地区的房产受到了很多人的关注。和留学群小编一起来看看亚特兰大房产投资回报率。

　　亚特兰大是美国人口最多的大都会之一，是重要的商业城市和美国东南部的主要交通枢纽。亚特兰大是美国最稳定和成长最快的城市之一，就业增长是投资者考虑的一个关键因素。亚特兰大既是全美第三大增长最快的就业市场。亚特兰大是美国一座很有优势的城市，前几年房产发展平稳，近几年以及未来几年亚特兰大的房产将会发展的越来越好，升值潜力也是十分的乐观。

　　这几年　亚特兰大经济上的发展主要以工商业为主，尤其是工业发展类型很快，这里的经济产业有很多种类型，像飞机、汽车等都是很知名的企业类型，全美500家知名公司这里有四分之三的企业都在这里设有公司，所以说给亚特兰大这里的经济注入了很多新鲜的活力。

　　正因为亚特兰大的经济这么的发达。所以说在美国亚特兰大这里的房地产行业才被带动了起来。现在去投资亚特兰大的房产大家需要准备的费用是不高的。但是回报率却很高。　所以说亚特兰大房源的投资变得越来越有潜力，更多的人对于亚特兰大房源发展都觉得还是很好的选择，可以满足人们生活需求的同时，房屋还可以有盈利的空间，不管是房屋出租还是出售，房屋都可以让自己获得很多的收益。

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　　现在泰国房产投资是越来越热门，那么大家是否了解泰国房地产投资回报率呢?有哪些城市的房产回报率较高呢?下面就让留学群小编给大家简单介绍一下泰国房产的投资回报率怎么样，希望有参考价值。

　　曼谷：空置率低，房产透明度高，升值稳定

　　曼谷作为泰国首都，自金融危机后，泰国的房产市场基本属于稳步上升去的趋势，涨幅度均可在8%-10%之间，曼谷的房产租赁市场收益回报率以市中心为主，平均的出租回报率可达7-9%，而相对于曼谷外围地区而言，曼谷的房产市场平均回报可稳定在5-7%之间徘徊，而在调查房屋空置率中，由于曼谷作为泰国的首都，客流量最为集中的第一站，对于海外的租客来说，曼谷的租赁市场特别活跃，远远超过马来西亚及新加坡等邻国的投资回报率。为此当地的“包租公”或“包租婆”们可谓赚了个盆满钵满。

　　在曼谷发布分析报告称，自2015年开始，平均在曼谷购房中端楼盘出租一房依照30平方左右计算的调查中，从往年的月租金在5000泰铢-9000泰铢到2016年底都转变平均月租金在12000-15000的高昂价格。而在高端住宅市场中，最低租金也从30000泰铢起步，高则达到了50000-60000泰铢不等;除此之外外围区域的地段如湄南河以外的吞武里旧王朝以及Sukhumvit bang na(邦纳)以外的房屋租金，由于近几年曼谷的城市发展加上交通的建设，最主要的曼谷以增加外国游客的数量，更多的欧美背包客追寻低租金，都纷纷往外围的圈子寻找出租屋，迫使以往的几千珠的租金在此基础上提高!

　　芭提雅：淡季旺季明显，租金回报不稳定

　　对于在泰国买房的人都很清楚，除了曼谷之外，排名第二的当属如同三亚一般的滨海城市芭堤雅。相对于芭堤雅房产来说则是由欧美人士为主。

　　芭堤雅房产市场不管是租赁市场上还是租金上都有所区别，一如既往的“海景房”是一个被频繁炒作的概念，类似芭提雅这样的海滨城市也是房价蹿升最快、泡沫最为严重的区域。投资的热潮，驱动着海内外各地的投资客奔赴海边，买下一套或者数套一年也住不上几天的海景房。从三亚到芭提雅，动辄是扑面而来的大项目，在海岸线上产生了惊人的住宅供应量。

　　而对于芭提雅房价而言，芭提雅wong amat和pratumnak hil以及芭提雅市中心的公寓市场价格最为突出，在过去两年，平均可在135000泰铢/m²， 在2017开始，随着2016年很多外国投资客对泰国房产的热捧，以及芭提雅的城市规划，使得芭提雅公寓市场进入一个价格飙升的状态。

　　清迈：养老度假区，价格涨幅趋势明显

　　清迈拥有泰北玫瑰的美称，是泰国的后起之秀，除了曼谷很多外国人提到养老最多的就是清迈了，至此成了欧美以及香港人士投资的新宠，由于外国投资客加上清迈旅游需求增加了清迈房产，使得清迈俯成为外国投资客的投资养老热门城市，在海外媒体中，如美国的赫芬顿邮报显示到，泰国清迈被列为东南亚最热门的房地产养老投资目的地之一，近两年已经超过马来与新加坡以及欧美等国，如今成为东南亚养老的榜首。

　　说起清迈房价，其实并不高，按地区分布都是有所不同，位于古城中心以及长康夜市区域价格较高，早期几年前时候，价格均在50000-60000泰铢/m²左...

　　现在国内房产不允许投资，所以很多人跑到西班牙去投资。那投资西班牙房产时，租金收益较高的地区有哪些呢？今天，留学群小编给大家介绍一下西班牙房产投资回报率排名。

　　自西班牙购房移民开放以来，吸引了不少中国的投资者，很多投资者希望投资的西班牙房产在升值的同时，能获得稳定的出租收益。据西班牙房屋出租门户网站Idealista统计，西班牙最贵的出租屋分别位于Marbella、巴塞罗那、马德里和Ibiza的15条街上，平均月租金均超过了1万欧元。

　　统计数据显示，Marbella的Alcalá街上的房屋租金冠绝西班牙，平均每月租金竟达到38950欧元，超过了西班牙平均工资水平20倍还多。当然，这只是这条街的平均水平，街上最贵的一套屋子，每月租金竟达到12万欧元，这栋三层海景别墅总面积1168平方米，拥有7间卧室和7间卫生间。

　　排名第二的街道要数巴塞罗那Tibidabo大道了。这条街上的平均租金达到了18363欧元；排名第三和第四的两条街道仍然在Marbella，分别是Sierra Blanca街，平均月租金为16300欧元，和Guadalmina Baja街，平均月租金为16267欧元。

　　排名第五的是马德里Alcobendas区的Las Liebres街，平均月租金达到15750欧元。在这里，一套1300平方米的别墅，月租金开价高达25000欧元。

　　排名第六的街道是位于Ibiza岛的San Rafael街，在这条街上租房的平均成本达到了15333欧元每月。

　　不过，以上所列出的都是在西班牙房租收益最高的街区，而这些街区的房产本身价值也不菲。在Idealista网站上出租的西班牙境内所有房屋，每平米房租均价为7.8欧元，一套80平米的住宅，每月租金约为624欧元左右。对于西班牙购房移民申请人来说，可结合自己的经济情况和投资规划，选择最适合自己的房产。

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