房地产估价师试题

　　梦想不在远方，而是在你的脚下，只有踏实的前进，梦想才会到来，留学群小编为你整理了《2018房地产估价师考试案例分析练习5》，欢迎阅读。祝考试顺利!

　　2018房地产估价师考试案例分析练习5

　　案例：

　　某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)

　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

　　B.按建筑物耐用年限计算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　D.按建筑物已使用年限计算

　　(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是(　)

　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

　　B.估价时点应设定为2004年3月1日

　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额

　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是(　)

　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

　　B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

　　C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

　　D.该500万元可再次抵押

　　(1) A、(2) C、(3) C、(4) D

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　　勇敢的往你梦想方向前进，去过你想要的生活。，留学群小编为你整理了《2018年房地产估价师理论与方法典型试题四》，欢迎阅读。祝考试顺利!

　　2018年房地产估价师理论与方法典型试题四

　　1.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是(　)。(2007年试题)

　　A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

　　B.现时该房改房上市交易的正常价格

　　C.现时该房屋的房改成本价

　　D.当时该房屋的房改成本价

　　答案：B

　　2.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在(　)的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　A.委托人

　　B.估价报告预期使用者

　　C.管理部门

　　D.中立

　　答案：D

　　解析：房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　3.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是(　)。(2005年试题)

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　答案：C

　　解析：回顾性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为估价时点(过去)时的状况。

　　4.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则(　)。(2004年试题)

　　A.估价时点为未来，估价对象为未来状况

　　B.估价时点与房地产状况均为现在

　　C.估价时点为现在，估价对象为未来状况

　　D.估价时点为现在，估价对象为过去状况

　　答案：C

　　解析：根据估价时点原则。

　　5.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以(　)进行估价。(2003年试题)

　　A.保持现状前提

　　B.装修改造前提

　　C.转换用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：A

　　解析：这是最佳最高原则的体现。

　　6.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的(　)。

　　A.合法原则B.最高最佳使用原则

　　C.替代原则

　　D.公平原则

　　答案：C

　　解析：替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，...

　　人做事不要东学下，西学下一定要认定一行，那样你才能把一行学精，留学群小编为你整理了《2018年房地产估价师理论与方法典型试题三》，欢迎阅读。祝考试顺利!

　　2018年房地产估价师理论与方法典型试题三

　　1.下面说法正确的是( )。

　　A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

　　B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

　　C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制

　　D.房地产估价报告应由估价师个人出具

　　2.在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。

　　A.使用估价对象房地产的实际成交价格

　　B.使用政府公布的房地产交易指导价格

　　C.使用近一年内房地产的平均成交价格

　　D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

　　3.某宗土地面积为2 000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。

　　A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5 000 m2

　　B.建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2，总建筑面积为5 000 m2

　　C.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5 500m2

　　D.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2 500 m2

　　4.假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求从900套上升到1 000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。

　　A. -1.33

　　B. -0.66

　　C.0.66

　　D.1.53

　　5.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。

　　A.宅基地所有权

　　B.空间利用权

　　C.地役权

　　D.建筑物相邻关系

　　6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　A.税金

　　B.拍卖费用

　　C.土地使用权出让金

　　D.土地使用成本

　　7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。

　　A.逐渐降低

　　B.逐渐升高

　　C.可视为基本不变

　　D.为零

　　8.房地产的供给曲线表示( )。

　　A.房地产的出售量与其价格之间的关系

　　B.房地产的出售量与购买者能力的关系

　　C.房地产的供给量与其价格之间的关系

　　D.房地产的供给量与购买者能力的关系

　　9.投资利息估算只有在( )中才需要。

　　A.比较法

　　B.传统方法

　　C.现金流量折现法

　　D.收益法<...

　　只要脚踏实地的走好了每一步，你梦想的远方才会离你越来越近，留学群小编为你整理了《2018年房地产估价师理论与方法典型试题二》，欢迎阅读。祝考试顺利!

　　2018年房地产估价师理论与方法典型试题二

　　1. 成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是(D )。

　　A、价格

　　C、劳动价值

　　B、生产费用

　　D、成本加利润

　　2. 运用成本法估价，需要懂得( D )。

　　A、房地产成本构成

　　C、房地产价格构成

　　B、房地产供求关系

　　D、房地产重置价格构成

　　3. 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来 说，主要是从( B )上把握房地产价格的“数量”。

　　A、货币支付

　　C、现象

　　B、价值

　　D、本质

　　4. 某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为( B )元。

　　A、3800

　　C、3300

　　B、3500

　　D、3100

　　5. 重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物( B )的新建筑物的正常价格。

　　A、具有同等效用

　　C、具有同等功能

　　B、完全相同

　　D、类似

　　6. 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其( A )所排列出的先后进行次序。

　　A、时间顺序

　　C、程序

　　B、逻辑顺序

　　D、内在联系性

　　7. 房地产估价的核心是为( C )，对特定房地产在特点时点的价值作出估计。

　　A、特定对象

　　C、特定目的

　　B、特定委托人

　　D、特定要求

　　8. 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用( B )作为其中的一种估价方法。

　　A、比较法

　　C、收益法

　　B、假设开发法

　　D、成本法

　　9. 假设开发法在形式上是( B )。

　　A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法

　　B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法

　　C、评估房地产价格的收益法的倒算法

　　D、评估房地产价格的成本法的倒算法

　　10. 在传统方法中，投资利息和( B )都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

　　A、投资利润

　　C、投资收益

　　B、开发利润

　　D、销售税

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　　目标不要定太高，一定要定自己能完成的，一步一步来，留学群小编为你整理了《2018年房地产估价师理论与方法典型试题一》，欢迎阅读。祝考试顺利!

　　2018年房地产估价师理论与方法典型试题一

　　某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。

　　利用公式

　　正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

　　设正常成交价格为A.

　　A-A.7%=2325-A(7%+5%) A=2500(元/m2)

　　2.3两题最主要区别就是

　　买方实际付出的价格就是房屋的购买价格加上各种税费

　　卖方实际得到的价格就是房屋的购买价格减去各种税费(通俗的说就是我们所说的净到手的价格)

　　4.某宗房地产2007年6月1月的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日为100)。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。

　　该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：

　　5.某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/㎡，现需要将其调整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。

　　该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：

　　6.为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/㎡，成交日期2006年10月1日。另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。

　　对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2007年9月1日，即

　　3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/㎡)

　　7.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为l美元=7.8450元人民币，2007年9月30日为1美元=7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日。

　　将该可比实例的价格调整到2007年9月30日为：

　　1000×7.8450(成交价格)×(1+0.2%)8=7971.40(元人民币/㎡)

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　　只要你每一件事用心做了，相信你就离你的生活目标不远了，留学群小编为你整理了《2018房地产估价师经营与管理专项题(七)》，欢迎阅读。祝考试顺利!

　　2018房地产估价师经营与管理专项题(七)

　　1、(　 )是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

　　A.直接观察法

　　B.间接观察法

　　C.采访法

　　D.报告法

　　2、已知某市1999-2002年商业用房竣工面积分别为22万m2、31万m2、38万m2、42万m2。1999-2002年商业用房竣工面积平均发展速度是(　 )

　　A.124.05%

　　B.117.55%

　　C.32.3%

　　D.25.49%

　　3、在编制概算时，零星工程费用一般按主要分项工程定额直接费总额的(　 )进行估算。

　　A.5%～8%

　　B.8%～10%

　　C.3%～5%

　　D.10%～12%

　　4、建设工程总造价由(　 )构成。

　　A.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费

　　B.建设项目总费用+合理利润+税金

　　C.建设项目总费用+固定资产投资方向调节税

　　D.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税、贷款利息

　　5、供给弹性是指由于影响供给的诸多因素发生变化后，供给量作出反应的程度。通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变化的程度。供给价格弹性系数是(　 )与(　 )的比值。

　　A.供给量变动率价格变动率

　　B.需求量变化率价格变化率

　　C.价格变化率供给量变化率

　　D.价格变动率需求量变化率

　　6、对单个厂商而言，他按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡的条件是(　 )。

　　A.边际收益大于边际成本

　　B.边际收益等于边际成本

　　C.边际收益小于边际成本

　　D.A、B、C都不正确

　　7、金融工具有多种多样，一般将其分为(　 )两类。

　　A.直接金融工具和间接金融工具

　　B.企业金融工具和个人金融工具

　　C.长期金融工具和短期金融工具

　　D.贷款金融工具和存款金融工具

　　8、在现代经济条件下，各国金融机构体系一般包括四个部分，即(　 )。

　　A.中央银行、商业银行、政策性银行、国际银行

　　B.中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构

　　C.地方银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构

　　D.中央银行、工业银行、政策性银行、非银行金融机构

　　9、我国《保险法》规定：“(　 )是投保人与保险人约定保险权利义务之间的协议。”

　　A.保险协议

　　B.保险合同

　　C.保险合约

　　D.保险形式

　　10、(　 )是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方...

　　很多事情我们不能做到十全十美，但只要我们尽心尽力了，也不后悔，留学群小编为你整理了《2018房地产估价师经营与管理专项题(六)》，欢迎阅读。祝考试顺利!

　　2018房地产估价师经营与管理专项题(六)

　　1、下列说法中不正确的是(　 )。

　　A.企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，他包括基本会计准则和具体会计准则

　　B.会计客体是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体

　　C.会计分期是指将一个企业持续经营的生活活动划分为一个个连续的，长短相同的期间;又称会计期间

　　D.在我国，要求采用人民币作为记账本位币，是对货币计量这一会计前提的具体化

　　2、城市规划是代表(　 )的政府行为，通过对城市未来发展目标的确定，制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领，并主要通过对城市空间尤其是土地使用的分配和安排来引导和控制未来城市的发展。

　　A.大多数群众的意志

　　B.人民意志

　　C.国家意志

　　D.企业

　　3、《城市规划法》第十八条规定定：“(　 )为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上可以编制分区规划。”

　　A.大城市

　　B.大城市、中等城市

　　C.中等城市

　　D.大、小、中型城市

　　4、城市建设用地的(　 )评价主要是从工程地质、水文、气候和地形等几个方面进行。

　　A.自然条件

　　B.建设条件

　　C.经济条件

　　D.自身条件

　　5、(　 )是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形及其他信息制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。

　　A.房屋建筑学

　　B.测量学

　　C.堪测学

　　D.施工组织设计学

　　6、假设资本等要素固定不变，随着劳动量的增加，总产量(TP)、平均产量(AP)和边际产量(MP)的变化关系是(　 )。

　　A.MP先达到最大值，AP、TP继续增大

　　B.AP达到最大值，AP=MP

　　C.当MP=0时，TP达到最大值

　　D.AP最先达到最大值，MP、TP陆续达到最大值

　　7、下列关于信用形式的说法(　 )是正确的。

　　A.银行信用是我国现在最主要的信用形式

　　B.个人住房公积金贷款属于消费信用

　　C.民间信用形式是对银行信用的一种补充

　　D.国库券属于国家信用形式

　　8、中央银行的职能有(　 )。

　　A.发行的银行

　　B.银行的银行

　　C.国家的银行

　　D.首脑机关

　　9、支票分为(　 )。

　　A.银行支票

　　B.现金支票

　　C.企业支票

　　D.转账支票

　　10、外汇市场的作用在于(　 )。

　　A.为调剂外汇资金的余缺提供便利

　　B.可...

　　都说江山易改本性难移，其实人在生活中，也是会改变的，留学群小编为你整理了《2018房地产估价师经营与管理专项题(五)》，欢迎阅读。祝考试顺利!

　　2018房地产估价师经营与管理专项题(五)

　　1、施工企业的建设工程保修期，自( )起计算。

　　A.已按合同约定完成所有工程项目之日

　　B.竣工验收之日

　　C.竣工验收合格之日

　　D.建设单位同施工单位共同签署保修书之日

　　2、转移登记应当在事实发生之日起( )内提出申请。

　　A.30日

　　B.60日

　　C.90日

　　D.10日

　　3、房地产评估机构中，三级机构可以( )的评估项目。

　　A.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下

　　B.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积.5万m2以下

　　C.在其注册地城市区域内，从事建筑面积.5万m2以下

　　D.在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下

　　4、地形图中的地貌是指( )。

　　A.地表面高低起伏的形态

　　B.地表面上固定的物体

　　C.土地的编号、利用类别、等级、面积等

　　D.地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等

　　5、电气安装工程属于( )。

　　A.工程项目

　　B.分项工程

　　C.分部工程

　　D.单位工程

　　6、自动喷洒系统属于( )。

　　A.生活给水系统

　　B.生产给水系统

　　C.消防给水系统

　　D.热水供应系统

　　7、某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是( )。

　　A.相关性原则

　　B.划分收益性支出与资本性支出原则

　　C.货币计量假设

　　D.会计主体假设

　　8、从组织形式上看，我国的商业银行实行的是( )。

　　A.分支行制

　　B.单元银行制

　　C.集团限行制

　　D.连锁银行制

　　9、下列关于市场失灵的说法错误的是( )。

　　A.对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率

　　B.外部性可以是正的也可以是负的

　　C.市场可以有效地提供私人物品与公共物品

　　D.信息不完全可能导致市场失灵

　　10、私人物品的特征如下( )。

　　A.既无竞争性又无排他性

　　B.既有竞争性又有排他性

　　C.有竞争性、无排他性

　　D.有排他性、无竞争性

　　1-10 BCDAC CDACB

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