房产税计税依据

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　　知识点：房产税计税依据、应纳税额计算

　　·计税依据

　　1.自用：房产计税余值

　　房产原值一次减除10%～30%后的余值计缴，各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定

　　(1)房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算;未按国家会计制度规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。

　　(2)房产原值包括与房屋不可分割的附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等

　　属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网，照明线从进线盒联接管算起

　　为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;

　　对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　(5)凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税：

　　2016注册会计师税法房产税计税依据

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　　房产税计税依据

　　1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%-30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。

　　【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊问题：

　　第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

　　(1)以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税;

　　(2)以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

　　第二、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　第三、房屋附属设备和配套设施的计税规定：

　　(1)凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　(2)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　第四、居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。

　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中

　　(1)自营的：依照房产原值减除10%-30%后的余值计征;

　　(2)出租的，依照租金收入计征。

　　第五、地下建筑物房产税规定(新增)

　　(1)凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

　　(2)对不同用途的地下建筑物房产税的减征：

　　a.工业用途房产：房屋原价的50-60%作为应税房产原值;

　　b.商业和其他用途房产：房屋原价的 70-80%作为应税房产原值。

　　(3)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　(4)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　2.从租计征——计税依据为房产租金收入。

　　【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

　　【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

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