德国房产税

　　德国的经济实力其实是比较强大的，房产前景也是一篇看好。那么今天，留学群小编就和大家简单介绍一下德国房产税政策解读，这也是大家最关心的问题之一，一起来了解下吧。

　　在德国，私有财产是一切发展的基石。在德国的一系列经济改革中，有30%是关于私有财产的内容，最大的业主同样是国家。国家通过出售一部分地产，获得了一部分收入，使经济得到发展，并且通过出售地产使得将外流的资金吸引回来。为了更好地发展房地产市场，必须有明确的房地产市场游戏规则，使投资者可依据其选择购买房地产。

　　在德国，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。

　　具体如下：

　　首先，在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。土地税，实际上是政府向德国境内的地产(包括土地、地面建筑物)征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法(根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值)所确定的课税标准价值，一年一缴。根据联邦统一的税率，建筑用土地的税率为3.5‰，独户住宅土地税率分两类，价值在75000马克以内的税率为2.6‰，75000马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。为了鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分(该房基地价值单独评估，并在房产证书中备注)的土地税。

　　其次，政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦可称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为3.5%。对于买卖获利部分，政府还将对出售房征收资本利得税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票

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　　去德国购房的人越来越多，小编有位在德国的朋友购房之前会遇到Grunderwerbsteuer，购房之后会遇到Grundsteuer，分别也叫做房地产交易税和房地产税，它们分别是什么税呢?下面和留学群小编具体来了解下德国房产税和地产税。

　　什么是Grunderwerbsteuer?

　　Grunderwerbsteuer = 房地产交易税

　　根据德国《房地产交易税法》(GrEStG)，购买德国境内的房地产，应该由买方缴纳一次性的房地产交易税(Grunderwerbsteuer)。

　　根据德国各州的规定，大概房地产交易价格的3,5%至6,5%之间。房地产交易税上缴到当地的财政局，财政局收到房地产交易税后将开出一份无可疑证明(Unbedenklichkeitsbescheinigung)，凭此用于将房产登记列入土地登记簿(Grundbuch)。

　　慕尼黑为例的房地产交易税计算:

　　Kaufpreis房地产交易值: 100.000欧元(根据购房合同)

　　Steuersatz慕尼黑为例的税率 (3,5%) :0,035

　　Grunderwerbsteuer一次性缴纳的交易税 (100.000欧元x 0,035) = 3500欧元

　　什么是Grundsteuer?

　　Grundsteuer = 房地产税

　　根据德国《房地产税法》(GrStG), 应该由土地房产所有人每年缴纳房地产税(Grundsteuer)。根据当地政府的税率而定。

　　慕尼黑为例的房地产税计算:

　　Einheitswert土地及房屋的统一值: 100.000欧元 (根据财政局对于地价和房价的估值)

　　Steuermesszahl固定地税系数 (3,5 ‰): 0,0035

　　Hebesatz慕尼黑为例的杠杆率 (土地类型B为535,00%): 5,35

　　Grundsteuer每年缴纳的地税 (100.000 欧元x 0,0035 x 5,35) = 1872,50 欧元

　　以上就是房地产交易税和房地产税，因为华人到德国去投资购房时，总会遇到这两种税，了解这两种税是非常有必要的，上面给大家解答让投资者们投资也心里有数，不会再为这两种税烦恼了。

　　德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。和留学群小编一起来了解一下德国房地产税法详解。

　　一、土地税施行一年一缴

　　基于土地涨价归公的基本原理，并维护税收正义的理念，德国对其境内占有土地的人设置了土地税，法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。

　　目前，德国土地税实行一年一缴制，纳税人为土地所有者，征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者，具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。对农林生产用地征收土地税A，对非农林用地征收土地税B。

　　根据《德国资产评估法》，在计税依据上，不同土地的课税价值的计算方法不同。农林生产用地的计税价值为产出价值，非农林用地的计税价值为市场价值。

　　在土地税税率上，按照地产的种类各有不同，如联邦统一税率对农业生产用地为6‰，对建筑用地为2.6%至3.5%，但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间，可以制定适合的税率。在税收豁免上，公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。

　　二、房产土地税区别对待

　　长期以来，德国政府高度重视居民对房地产的基本需求，对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时，也未将房基税列为重要的考虑因素。

　　对于房产土地税的具体设计，德国制定了专门的《房产税法》，房产税由德国地方市政府负责对不动产征收，采用比例税率，税率范围为0.98%至2.84%，平均税率为1.9%。在计税依据上，采用从价计税方式，即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。

　　在税收优惠上，除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外，自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅，推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。