日本政府和各类民间机构都会陆续公布上一个年度的各项经济统计数据，房地产行业自然也在中。我们就来结合去年的大致行业数据来一起看看日本房地产市场的现状。和留学群小编一起来看看日本东京房产投资回报率。
首先，根据日本不动产经济研究所的调查结果，2017年以东京为中心的首都圈新建公寓的平均价格为5908万日元，较5年前上涨30%。其中东京中心23区的平均涨幅大致为34%。二手住宅公寓涨幅也基本一致，首都圈上涨29%，东京中心23区上涨36%。
另外一个比较有意思的数据是，东京银座5丁目的地标「鳩居堂」前的土地价格为一坪（3.33平方米）1亿3300万日元，这一度上了日本去年的新闻头条。要知道，这块土地在上个世纪八九十年代日本泡沫经济顶峰时期，时价也不过1亿2000万日元，这让很多人得出了现在的日本不动产再度进入泡沫期，甚至比上世纪更甚的结论。
但是实际上，虽然行业整体近年一直维持上涨的趋势，但并非所有的房子都一致。特别是二手住宅公寓，通常行业调查中的数据一般参照的是市场内的卖主希望卖价，也就是市场标价，至于最后交易是否成立，实际交易价格都无法得知。考虑到市场中还有大量挂牌数月甚至数年卖不出去的房子，这个看似景气的数据，很可能只能“仅供参考”。
所以今天小编打算换个角度，抛弃宏观的数据，从另一个角度来尝试做一些分析。
日本已经先中国几年，进入了人口实际减少的时代。没人，自然经济就无从谈起，在一个人越来越少的社会，地区范围内的人口流动及构成比例一定是最重要也是最优先分析的数据。再加上房地产行业，日本也不同于中国，“房子是用来住的“并不只是嘴上说说，实际将房产作为投资对象牟利的人很少，地区人口情况也就更加重要。可以说，日本的房地产动向，基本会和其人口动向保持一致。
以上内容中值得说明的一点是，我们所说的人口减少，并不是单纯的同样人口分布内绝对人数的减少。人的生活都依靠经济活动，若一个地区内不能维持一定的人数，则无法维持当地的经济圈运转。人口若持续减少，剩余人口便会移居到其它更加宜居的地区，导致整个国家的人口分布及构成大幅改变。
东京就是现实中最好的例子，东京周边地区和中心地区的人口动态大为不同。由于持续多年的人口减少，东京吸收了大量因地区人口减少而移居而来的外来人口，过去5年中，所有东京区划的人口都在增加，其中较高的为中央区（24.4%），千代田区（23.2%），港区（19.6%）。
在人口逐渐增加的东京，房地产的租赁买卖需求都在持续增加。而相对的，日本的其它地区却因为人口的减少，房地产价格持续下落。其它诸如大阪、名古屋等二线城市也是一样。也就是说，大中城市的中心部地区，一段时期内会因为外来人口的涌入而维持景气的现状。
据口問題研究所对日本和东京人口的推移的预测。日本进入人口实际减少的时期，这之后，减少还会加速。而相对的东京，在2025年以前都会呈人口增加的趋势。
最后小编再提供一组小数据：2018年1月为时点，东京23区的家庭居住用公寓（2LDK）的概算平均房租为一个月18万6000日元，同时期的相同公寓的买卖价格为5332万日元。按投资回报率计算，年化4.2%。若再加上投资者应付的固定资产税及维持经费，实际收益率大致为4%，作为在日本这样一个投资渠道多元化的国家来讲确实并无太大魅力，但相对于中国大中城市的租售比，可说...