房地产调控

　　现在已经是2018年了，那么想在美国买房的人买到房了吗，对于美国买房大家又有什么看法呢，和留学群小编一起来看看美国房地产调控给中国什么启示。

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　　美国房地产市场是怎么火爆起来的?

　　▌首先从什么是房利美、房地美说起。

　　房利美是在1930年代“大萧条”时期，美国政府为了稳定住房市场而成立的，是最大的“美国政府赞助企业”(可以看作是美国特色的“国企”)。房地美是第二大的美国政府赞助企业(GSE，Government Sponsored Enterprise)，规模仅次于房利美。1970年由国会批准成立。

　　这两家公司干的活就是——“居者有其屋”，帮助美国人买房子。

　　它们两家的经营模式也简单——银行或房屋互助会向购房者发放贷款，“两房”买下银行们手里的住房抵押贷款，然后把这些住房抵押贷款打包成抵押支持证券卖给养老基金、共同基金等投资者，“两房”为这些贷款提供信用担保，卖出抵押支持证券后，“两房”继续买入住房抵押贷款，不断循环。

　　因为“两房”是“政府赞助企业”，所以资本市场给予它们高于“AAA”的评级，融资成本较低，同时其担保的抵押支持证券的评级也很高，一度被视为“无风险”，养老基金这类厌恶风险的投资者也大量投资。由于是近似于“无风险”的资产，所以投资机构用它创造了数以万计的衍生品交易。

　　但这种模式天然有缺陷，因为它其实是把购房者漫漫长长30年房贷的收益权，打包在二级市场卖给了投资者，并且不断滚动，底层资产是大量中低收入的零首付或者超低首付的房子，一旦房价下跌，或者利率上行，购买方断供，就会引发连锁反应。

　　这其中，房产价格和利率水平就成了关键。

　　众所周知，2008年美国金融危机源于美国房地产泡沫的破灭。但美国房地产泡沫的兴起，得益于两个因为：

　　❶ 长期的低利率

　　❷ “两房”的信贷支持

　　▌首先是长期的低利率

　　2000年，正是美国互联网经济最火的时候，只要是跟“互联网”沾边的公司，股价都飞涨，经济明显过热，为了给经济降温，美联储在2000年3次提高联邦基准利率总共100个基点。

　　没想到当时互联网经济和股市表面强盛其实身子虚弱，美联储加息的结果是刺破了泡沫，互联网公司股价狂跌，整个市场濒于危机，华尔街哀嚎一片，整个美国经济都有下滑危险。

　　为了稳住局面，刺激经济增长，美联储在2001年年初起大幅度降息，2001年一口气连降11次!把联邦基准利率从6.5%一直砸到12月11日的1.75%，到2003年再次降到1%。低利率是稳住经济的好工具，美国股市和经济稳住了，虽然从2004年起，美联储进入加息周期，但到2005年，美国的利率还一直处于较低水平。

　　在时任美联储主席格林斯潘的利率调控下，2005年的美国经济欣欣向荣，股市接连高涨，房地产市场景气指数节节上升，债券市场井然有序，被誉为“The Great Moderation(伟大的适度)”。

　　当时形成了一个正循环：

　　经济好、股市涨，大家对经济的未来信心足，房价上涨就有了有力的信心支撑，中低收入纷纷贷款买房，投机客更是大笔买入;市场利率低，只要贷款/借钱投资就很划算...

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　　2012年4月，一年一度的北京春季房地产展示交易会在北京国贸中心举行。相同位置的楼盘大多较2011年有明显的降价，不少房企还纷纷推出特价房、团购房、低价房，折扣力度、优惠幅度均超过往年。然而，面对开发商的“热情”，大多数意向购房者的反应却很“冷淡”，观望者多，签约量少。

　　北京春季房展会素有“楼市风向标”之称。本届展会的行情，一方面反映出房价在强力调控下正向合理价位回归，同时也折射出人们对进一步加强房地产市场调控的关注与期待。怎样才能更好地解决群众住房问题、实现住有所居?

　　一、怎么看房地产调控成效

　　2009年第二季度以来，房价迅速回升并大幅上涨。面对严峻形势，国家先后出台了“国十一条”、“新国十条”等一系列政策措施。加强和改善房地产市场调控，密度大、力度强。在一系列政策措施的作用下，房地产市场逐步降温，调控成效初步显现。

　　多数城市房价涨幅回落，部分城市房价出现下跌。2011年1—12月，70个大中城市新建商品住房价格同比涨幅平均值从6.5%回落至1.6%，环比涨幅从0.8%回落至-0.2%。北京2012年一季度新建普通住房成交均价比2011年同期下降20.7%，比2011年全年下降6.4%。

　　投机投资性需求得到遏制。东部高房价地区最为明显，2011年北京、福州、厦门、海口非当地户籍居民购房比重明显下降，北京居民家庭购买第二套及以上住房面积所占比重，比2010年降低7.1个百分点。

　　社会资金流入楼市的速度明显放慢。2011年，投入房地产开发企业的资金共计83246亿元，增速比上年同期回落12.1个百分点，多年来资金过量流入房地产的形势开始发生变化。

　　保障房建设顺利推进。全年新开工1043万套，基本建成432万套，为“十二五”时期3600万套保障房建设开了好局，也为市场调控增加了砝码。

　　二、调控政策为何不能“松口子”

　　住房需求有自住性的，也有投机投资性的。投机投资性需求以赚取买卖间价差为目的，由于所购住房中相当一部分既不自住也不出租、闲置浪费，偏离其满足居住需要的本质属性，使得住房成为牟利工具，加剧了供需矛盾，从而推高房价。

　　1、国际经验表明，在经济快速发展期，房地产市场容易出现投机投资性需求增多的趋势。如不及时有效抑制，一方面，投机投资性需求将非正常推高房价，迫使一些自住性需求被“挤出”市场，导致市场需求畸形化;另一方面，投机投资性需求的盲目扩张，往往出现资产泡沫膨胀，造成市场大起大落，甚至引发金融风险、影响经济平稳发展。

　　2、从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。实现房价合理回归，推动市场健康发展，关键是有效抑制投机投资性需求，不能有任何松动。这既是当前调控的重点，也是必须长期坚持的。

　　3、当前调控已取得的成效只是初步的，基础还不牢固，存在许多不确定因素。当前，国内流动性较为充裕，投资渠道相对有限，投机投资性需求反弹的条件仍然存在。如果放松调控，投机投资性资金...