房地产估价师理论与方法题库

　　每天进步一点点，收获一点点，本栏目给您整理了2018年房地产估价师《理论与方法》随堂题四，更多内容请继续关注!

　　2018年房地产估价师《理论与方法》随堂题四

　　21、有关非专业估价，下列说法正确的是( )。

　　A、由取得相关资格的专业人员完成

　　B、是一种专业意见

　　C、具有社会公信力

　　D、不用承担法律责任

　　标准答案：d

　　22、有关专业估价下列说法不正确的是 ( )。

　　A、由取得相关资格的专业人员完成

　　B、任何人都可以做出

　　C、具有社会公信力

　　D、是一种专业意见

　　标准答案：b

　　23、房地产估价专指 ( )。

　　A、房地产价值进行评估

　　B、房屋工程质量评估

　　C、房屋使用功能评估

　　D、房屋完损等级评估

　　标准答案：a

　　24、房地产估价是评估房地产的 ( )。

　　A、价值

　　B、使用价值

　　C、交易价格

　　D、市场价格

　　标准答案：a

　　25、房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是( )。

　　A、咨询性或证据性的

　　B、鉴证性或参&中大网校&/考性的

　　C、鉴证性或证据性的

　　D、两种专业意见所承担的法律责任完全相同

　　标准答案：c

　　26、下列有关估价委托人描述正确的是( )。

　　A、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人;

　　B、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位;

　　C、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人;

　　D、向估价机构提出估价需求的单位或个人。

　　标准答案：a

　　27、房地产的基本存在形态在理论上只有( )。

　　A、土地、建筑物、房地

　　B、土地、建筑物;

　　C、建筑物、房地;

　　D、土地、建筑物、房地、权益。

　　标准答案：a

　　28、有关价值类型下列说法正确的是( )。

　　A、同一估价对象的价值并不是唯一的;

　　B、同一估价对象的价值是唯一的;

　　C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的;

　　D、ABC均不正确。

　　标准答案：a

　　29、本质上的非市场价值主要有以下4种，下列中不正确的是( )。

　　A、不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值;

　　B、在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值;

　　C、符合继续使用条件下的清算价值;

　　D、从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。

　　标准答案：c

　　30、关于估价假设，要要防止出现以下3种情况不包括( )。

　　A、滥用估价假设;

　　B、不明&中大网校&...

　　每天学一点，每天就会多一点收获，本栏目给您整理了2018年房地产估价师《理论与方法》随堂题三，更多内容请继续关注!

　　2018年房地产估价师《理论与方法》随堂题三

　　11.建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

　　A.2003年1月1日

　　B.2004年1月1日

　　C.2004年12月1日

　　D.2003年12月1日

　　答案D

　　12.通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( )。

　　A.写字楼

　　B.电影院

　　C.教学楼

　　D.停车场

　　答案ABD

　　13.某大厦总建筑面积10000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为( )。

　　A.2.4%

　　B.3.0%

　　C.3.8%

　　D.7.2%

　　答案C

　　14.某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　15.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。

　　A.同处于一个领域

　　B.同处在同一供求范围内的类似地区

　　C.同处于一个相对稳定的环境

　　D.同处于公平竞争的地区

　　答案B

　　16.同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征

　　地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作“三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( )。

　　A.①③④⑤

　　B.①②④⑤

　　C.①②③⑤

　　D.①②③④⑤

　　答案D

　　17.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。

　　A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

　　B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

　　C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

　　D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

　　答案C

　　18.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

　　A.房地产的供给价格

　　B.房地产的需求价格

　　学习是一门长久坚持的活，本栏目给您整理了2018年房地产估价师《理论与方法》随堂题二，更多内容请继续关注!

　　2018年房地产估价师《理论与方法》随堂题二

　　1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

　　A.33.3

　　B.12

　　C.20

　　D.60%

　　答案B

　　2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。

　　A.土地使用权

　　B.土地转让权

　　C.土地经营权

　　D.开发土地

　　答案D

　　3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

　　A.建筑面积

　　B.原容积率

　　C.土地总面积

　　D.增加后的容积率

　　答案B

　　4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。

　　A.新开发房地产项目

　　B.用于出售用途的房地产项目

　　C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

　　D.用于投资或再开发的房地产

　　答案C

　　5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。

　　A.都是价格，用货币来表示

　　B.都有波动，受供求因素的影响

　　C.都是按质论价

　　D.市场性质相同

　　答案ABD

　　6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。

　　A.所有权价格

　　B.抵押权价格

　　C.地役权价格

　　D.使用权价格

　　答案D

　　7. 房地产的供给曲线表示( )。

　　A.房地产的出售量与其价格之间的关系

　　B.房地产的出售量与购买者能力的关系

　　C.房地产的供给量与其价格之间的关系

　　D.房地产的供给量与购买者能力的关系

　　答案C

　　8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

　　A.40

　　B.45

　　C.48

　　D.50

　　答案C

　　9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。

　　A.高于

　　B.低于

　　C.等于

　　D.条件不足，无法确定

　　答案B

　　10.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元.100万元.120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报...

　　只要你学精了，每行都是最好的，本栏目给您整理了2018年房地产估价师《理论与方法》随堂题一，感谢您的查看，更多试题请等待本栏目的更新!

　　2018年房地产估价师《理论与方法》随堂题一

　　判断题

　　1.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。(　)

　　2.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)，(　)

　　3.在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小;开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。(　)

　　4.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。(　)

　　5.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。(　)

　　6.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。(　)

　　7.某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年;该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。(　)

　　8.非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。(　)

　　9.某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元;预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。(　)

　　10.自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。(　)

　　11.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。(　)

　　12.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响：显现出价格变动的基本发展趋势。(建设工程教育网提供)(　)

　　13.有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。(　)

　　1...

　　人要知道自己有多少能力，做能力范围之内的事，本栏目给您整理了2018房地产估价师《理论与方法》基础试题汇总，感谢您的查看，更多试题请等待本栏目的更新!

　　实力才是自己的真本事，本栏目给您整理了2018房地产估价师《理论与方法》基础试题十，感谢您的查看，更多试题请等待本栏目的更新!

　　2018房地产估价师《理论与方法》基础试题十

　　1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( 　)业务。

　　A.传统价值评估

　　B.价值分配

　　C.相关经济损失评估

　　D.价值减损评估

　　2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是( 　)。

　　A.最高最佳使用原则

　　B.合法原则

　　C.替代原则

　　D.谨慎原则

　　3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因( 　)的需要。

　　A.房地产作价入股

　　B.法院强制拍卖

　　C.房地产税收

　　D.房地产征收补偿

　　4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为( 　)万元。

　　A.-40

　　B.400

　　C.1800

　　D.3600

　　5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为( 　)元/㎡

　　A.98

　　B.102

　　C.108

　　D.116

　　6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为( 　)元。

　　A.4296.96

　　B.5560.86

　　C.5839.91

　　D.30838.91

　　7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( 　)的结合体。

　　A.实体、权益、区位

　　B.实物、权益、区位

　　C.实物、权利、位置

　　D.实体、权益、位置

　　8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为( 　)元/㎡。

　　A.4395

　　B.4486

　　C.4636

　　D.4850

　　9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为( 　)万元。

　　A.370

　　B.385

　　C.420

　　D.550

　　10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

　　(1)要求在成交日期一次性付清;

　　(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣...

　　运气不是每天都有，人得靠实力生活，本栏目给您整理了2018房地产估价师《理论与方法》基础试题九，感谢您的查看，更多试题请等待本栏目的更新!

　　2018房地产估价师《理论与方法》基础试题九

　　1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。　　(　　)

　　2、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。　　(　　)

　　3、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(　　)

　　4、某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。　　(　　)

　　5、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。　　 (　　)

　　6、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。　　 (　　)

　　7、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。　　 (　　)

　　8、不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。　　(　　)

　　9、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清.丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10%，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。　　(　　)

　　10、建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。　　(　　)

　　11、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。　　( )

　　12、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。　　(　　)

　　13、房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。　　(　　)

　　14、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。　　( )

　　15、某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。　　(　　)

　　答案：1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.× 11.× 12.√ 13.√ 14.×15.√

　　生活本是苦燥的，我们要让他变得有滋有味，本栏目给您整理了2018房地产估价师《理论与方法》基础试题八，感谢您的查看!

　　2018房地产估价师《理论与方法》基础试题八

　　1、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( 　)元/㎡。

　　A.55.20

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　2、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( 　)。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　3、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为( 　)万元。(建筑物报酬率为10%)

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.07

　　4、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为( 　)万元。

　　A.95.40

　　B.97.87

　　C.98.55

　　D.99.33

　　5、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为( 　)万元

　　A.0.50

　　B.5.63

　　C.6.25

　　D.28.14

　　6、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( 　)。

　　A.8.8%

　　B.10%

　　C.18%

　　D.18.6%

　　7、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为( 　)万元。

　　A.690.40

　　B.8284.79

　　C.8720.83

　　D.9746.81

　　8、下列估价公式中，错误的是( 　)。

　　A.土地价格=房地价格-建筑物价格

　　B.房地产价格=带债权债务的房地...