不动产登记簿证的几个关键词
在不动产登记制度实质性统一的各项要素中，登记簿册是不动产登记得以操作的载体，是不动产登记制度赖以存在的基础。因此，登记簿册的统一至关重要。《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)只有5章35条，但用专门1章6个条文规定登记簿，足见登记簿在登记制度中举足轻重的地位。
随着各地陆续完成职责机构整合，越来越多的地方开始实施不动产统一登记，启用新的登记簿册证书。此次登记簿册统一没有像德国、日本一样，区分土地、房屋并设置不同的登记簿，而是采取一个登记簿的设计，这是由我国国情、法律和实践所决定的。一是我国不动产种类繁多，不动产权利体系庞杂，涉及土地、房屋、林地、草原、海域等多种不动产上设立的所有权、使用权以及地役权、抵押权等多类不动产物权，一个登记簿有利于理顺不动产权利之间的关系，保障登记质量和结果准确。二是我国法律规定，土地和房屋、土地和林木、海域和海上构筑物的处分应当一并进行，登记应遵循“一体登记”原则，一个登记簿有利于落实法律的规定和原则，避免权利分别处置带来交易风险。三是原来土地、房屋统一登记的城市，登记簿和证书都是合一的、没有分开，一个登记簿是对实践经验的总结和借鉴，更容易被接受。
同时，登记簿以物的编成为导向，抽离出宗地(海)和不动产单元，具有“两级编制”的特征，第一级是宗地(海)，第二级是不动产单元。这样做既突出宗地(海)的主体性地位，将同一宗地(海)范围的所有不动产编入同一不动产登记簿;又兼顾不动产单元作为基本登记单位的基础性作用，用不动产单元号串联不动产的自然状况、权属状况和其他事项登记信息，实现一个宗地(海)一簿、一个不动产单元一本、一类权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。
为便于各地准确理解、规范使用登记簿证，笔者对簿证涉及的几个关键问题简要分析如下。
登记单位与管理单位
统一登记前，不动产登记的基本单位和不动产管理单位是同一的。宗地、宗海既是地籍调查、海籍调查和土地、海域交易管理的基本单位，也是土地登记、海域登记的基本单位。统一登记后，不动产的管理和登记相对分离。地籍调查、海籍调查，土地、海域的出让、转让，以及土地、海域的行政管理仍以宗地、宗海为单位。而不动产登记的基本单位统一为不动产单元。不动产权籍调查要适应不动产单元的特点，在地籍调查、海籍调查的基础上，一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。
另外，统一登记前，不动产登记的基本单位和登记簿的编成单位也是同一的。一个宗地、宗海办理一个登记，编制一个登记簿。统一登记后，一个不动产单元办理一个登记，一个宗地、宗海编制一个登记簿，登记簿的编制并非以不动产单元为单位。这样至少有三点好处：一是凸显宗地、宗海的基础性地位和控制性作用。土地、海域是其他不动产赖以存在和发展的根基，强调宗地、宗海，就是保护不动产的完整性和系统性。空中楼阁、无本之木等缺乏地基支撑的不动产背离了不动产本身的形成规律，不利于不动产统一登记制度的构建。二是强化土地、海域与其定着物的关联。统一登记前，房地分别登记，房地登记信息也不联通，或者房不管地、地不管房，出现单证上市交易或者房地分离抵押的现象，忽视权利人的合法地权、造成交易风险;或者房地图形数据不一致，房地无法挂接，造成权利错乱。统一登记后，以地海为基，关联土地、海域及其定...