二、必备知识点
(一)背景
******同志在2012年政府工作报告中指出，要坚定不移地搞好房地产调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。
继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。
当前我国住房市场体系还存在以下五大问题：
1.公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大。
目前，我国的公积金覆盖率非常低，公积金缴存对象范围窄，公积金运用效率低。职工提交的公积金根据缴存比例、应付工资、公积金最高上限额来确定，且不计入所得税收入范围。因此，工资越高公积金越高，避税额度越大，所享受的住房货币保障程度越高。而在低收入群体中，没有纳入公积金缴存范围的家庭也不少，即使享受公积金制度，所受到的住房货币保障也很有限，远低于高收入者。目前的公积金制度，倾向于高收入者，实际上拉大了贫富之差。
2.经济适用房制度监管和退出机制不完善。
经济适用房供给政策在缓解住房供需矛盾、抑制房价方面做了一定贡献，但是因监管不到位、退出机制不完善也遗留了很多问题。比如，经济适用房面积过大、分配不均、一人拥有多套经济适用房、通过经济适用房操作获取暴利等问题，政策的实际效果与预期目标相差甚远。
3.住房保障形式单一，与人均收入分布不匹配。
普惠性的公积金覆盖率低且倾向于高收入者，限价房、经济适用房和廉价房均有收入门槛，而各种保障性住房之间的门槛值不连续、差值较大，并且保障形式单一，导致夹心层的住房困难。
4.缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。
目前，我国不仅缺乏城市居民收入分布的统计数据，而且还缺乏住房普查数据。因此，很难准确地把握住房困难的实际情况而做相应的举措，也很难做长期规划。
5.很大一部分居民过于热衷把住房作为投资品。
许多城市居民投资性购房比例达20%，在房价上涨较快的城市，这种比例还要高。许多二次或多次置业者的购买目的纯粹就是投机套利，“温州炒房团”、“山西炒房团”等就是单纯投机套利的代表。
6.部分开发商片面追求个人利益而忽视公众利益。
当前，我国建筑建设存在能耗高、质量低和性能差等问题，目前住宅使用能耗为相同气候条件下发达国家的2～3倍。开发商过于注重经济收益而不在降低能耗、提高质量方面下功夫，导致资源消耗高，居民居住成本高、条件差等问题的出现。
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